中指研究院近日发布的8月份楼市成交数据显示，月内一线城市成交量企稳回升，各二三线城市纷纷出台政策继续深化房地产市场调控，楼市成交同环比均升，预计未来二三线城市市场将逐渐趋稳，市场将逐步降温。

成交量维持分化

中指院的数据显示，2018年8月，受监测的主要城市成交面积环比上升5.80%，其中有四成城市环比上升，同比则增长19.88%。环比来看，有10个城市成交量上升，福州、南宁升幅明显，均近70%；环比下降的城市中，南京降幅明显达41.90%。同比来看，17个城市上升，重庆表现较为突出，增长幅度明显。

分城市来看，一线城市成交面积环比上升4.97%，其中北京升幅较大，为43.13%；一线城市同比增长35.33%，深圳增幅近八成。二线代表城市成交面积环比增长8.80%，同比上升24.08%。三线代表城市成交面积较上月下降4.01%，同比下降1.81%。

以一线城市北京为例，8月份成交商品住宅4907套，成交面积51.88万平方米，环比上升43.13%，同比上升39.12%。商品住宅库存环比上升 4.47%至689.04万平方米。

纵观1-8月份，北京市场自2018年1月进入盘整期，市场成交开始遇冷。2月恰逢传统节日春节，楼市成交有所回落。3月楼市回暖，成交量有所上扬。4月份楼市成交成色显现，成交环比上扬。随后，5月份楼市成交继续维持上行态势。6月成交正常回落。7月成交有所回升。8月楼市成交持续上扬。

截至2018年8月末，中指院监测的主要城市库存总量环比上升2.3%。重点监测的城市中，南京升幅较大，为14.73%，宁波上升幅度超13%紧随其后。另外，环比下降的城市中，杭州、深圳降幅明显，均超一成。

近日公布的数据显示，2018年1-8月份，受监测的40个代表城市累计成交面积同比增长5%，虽小幅反弹，仍不改整体下行趋势。其中一线城市累计同比下降18%，二线城市累计同比微涨1%；三四线城市累计同比增长24%。

业内人士表示，由于限价政策，部分新盘性价比相对较高，项目去化情况较好。后续来看，随着房企资金链趋紧，9月、10月开发商推盘量或将维持高位。

地方调控继续深化

8月以来，热点地区调控政策延续精准、灵活的特点，重点保障合理居住需求，继续抑制投机炒房；部分二线、三四线城市调控政策补位、升级，限购限售等政策仍在扩围。监管方面，多数省市先后开展治理房地产市场乱象专项行动。从政策出台的频率来看，8月各地调控政策保持从严态势，其中，加强市场监管类政策占主流。

综合今年6月份住建部等七部委联合开展为期半年的治理房地产市场乱象专项行动。此次住建部再次强调调控政策的延续性与差别性。随后，多个城市先后展开治理房地产市场乱象专项行动。8月份以来，越来越多的城市先后出台房地产市场乱象专项行动方案。

与此同时，这些地方通过综合运用经济、法律等行政手段调节住房需求，促进供求平衡，增加住房及用地有效供应，清理查处捂盘捂地、囤房炒房等问题，大力整顿规范市场秩序，加强预期管理和舆论引导，遏制房价上涨。

中指院相关负责人表示，8月份以来密集出台的调控政策，对房地产供需两侧的调控继续深化。从住建部近期针对房地产市场调控的表态来看，政策将“坚决遏制房价上涨”。短期内将继续保持此前政策的连续性和稳定性，优先满足刚需人群购房需求、加强人才落户后购房的社保要求、继续规范企业购房行为、二套房以上信贷继续从紧。

“这意味着，热点城市将继续通过出台刚需优先选房、公积金保障等相关措施保障居民合理购房需求”。该负责人分析表示，“同时，作为遏制投机炒房有效的手段，限购（个人、企业）、限售、提高社保年限要求、严查假离婚等政策仍将持续发力”。

新房价格很难维持平稳

后续来看，随着8月份房地产市场调控政策的再次定调，结合下半年住建部频繁约谈房价涨幅过快的城市负责人，业内预计，北京、上海等一线城市新房价格很难维持相对平稳的态势。

虽然进入2018年，受监测的40大城市累计成交面积同比增幅曲线出现了反弹，这主要是因为年初以来三四线城市尤其是未调控或弱调控的三四线城市成交面积增长较多。考虑到内部环境调控政策将贯穿全年，外部环境复杂多变，判断出该曲线在经历小幅反弹后仍将保持下行趋势。

以上海市场为例，8月份上海二手房成交环比小幅下降，这可能是由于8月上海新盘供给放量，且限价环境下部分楼盘性价比较高，因此部分需求转向一手市场。整体来看，上海二手房成交自2017年初以来一直属于低位盘整状态，目前量已经处于近6年低位水平，预计后续下降空间有限，随着政策面和资金面的趋紧，预计短期内成交仍将继续低位盘整，“金九银十”难以出现。

不仅仅上海，下半年以来连续两个月40城成交面积出现下滑，市场降温态势显现。业内人士说，“结合房地产市场持续严厉的调控信号，叠加收紧的信贷环境，预计下半年40城成交量将继续萎缩”。

业内人士进一步预测，“分城市类别看，一线城市成交由于已经处于低位，下跌空间有限，有望企稳；东部二线和中部二线城市成交量将逐渐萎缩；其他二线及三四线城市则面临较大的下跌风险”。