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[摘要] “金九银十”未现，楼市降温已经来临。
“金九银十”未现，楼市降温已经来临。
一方面，目前多个一线及热点城市的新房市场出现降价促销，大型地产商都在加紧出货。
另一方面，三季度以来土地市场降温显著，房企竞拍土地的态度愈发谨慎，地块流拍的数量持续增加。
这其中有土地出让条件严苛的影响。限地价、限房价、竞自持、竞配建、共有产权用地等成为热点城市推地的重要要求，对于企业来说，这些限制条件对项目盈利和周转带来一定压力，且对企业资金实力提出了更高的要求。
“房企会考虑大的市场环境对其去化能力的影响，自身土地储备量与存货周转能力是否匹配，以及三四线城市棚改资金收缩带来的不确定性风险。而且土拍市场上地价越来越高，房企也要合理控制成本。”合硕机构首席分析师郭毅对中国房地产报记者表示。
“住宅用地供应相对充足下，房企并不急缺土地，房价上行空间有限、地价偏高地块已不再受宠。未来几年前19强房企不用再拿一宗地也可以销售5．9年，即便是保持整体规模不超过50％的增长，未来两年不拿地亦无大碍。”某地产相关负责人对中国房地产报记者表示，当然，有合适的地还是会继续拿，缓拿地，拿小地，快进快出应是策略。
郭毅认为，房企拿地谨慎其实是一直存在的，今年越来越多的龙头房企陆续减少公开市场拿地，转而更倾向于通过并购重组方式用比较低的成本一次性取得更大量的土地储备。
拍地趋谨慎三四线城市风险开始显现
土地储备都是房企生存和发展的命脉。只不过，在当前的市场环境和销售压力下，房企在拿地态度上更加谨慎，尤其是高价地。
今年以来，土地市场成交价格及溢价率持续下行，整体降温趋势持续。2018年前三季度，300个城市住宅用地成交楼面均价3881元／平方米，同比下跌6．5％，溢价率18．3％，同比下降21．1％。
同时，土地市场流拍面积创新高。据中指研究院统计，今年前三季度，300城共流拍446宗住宅用地，总规划建筑面积5645万平方米，约为2017年全年流拍地块的1．8倍。尤其第三季度流拍土地面积占总推出面积的比重高达9．3％，达近年来的值。
大房企仍手握充足的土地资源，但相比去年拿地节奏更趋于谨慎。10房企拿地总金额达6994亿元，同比下降19％。
这些龙头房企重点关注的区域中，长三角一直是个必争区域，随着中西部地区经济崛起及产业转移，中西部地区土地市场热度也逐步升温。根据中指院统计，1～9月，长三角地区10企业拿地总额达2818亿元，位列首位；中西部和珠三角以2118亿元和1718亿元分列第二、第三位；环渤海地区拿地总额位居第四位，为1141亿元。
从城市标的看，一二线城市仍是它们的拿地重点，但规模在下降。1～9月，土地成交金额10城市总计成交9823亿元，同比下降9％，增速较1～8月回落14％；10城市土地成交面积增速较1～8月回落6％。
随着棚改货币化安置的收紧，三四线城市风险已经开始显现。今年前9个月，三四线城市流拍住宅用地占比达到了76．7％。7月31日之后至9月20日，溢价率超过100％的高溢价地块有111宗，其中在三四线城市的就有89宗，而中小房企和个人拿地就占了91．9％。
地产分析人士认为，未来很多三四线城市的高溢价项目极有可能重演一二线城市地王的命运，也会掉入“被限价”的陷阱。此轮调控以后，拿了高价地的中小房企和个人将会陷入非常被动的局面，届时会哀嚎遍野。
市场降温时更是市场的洗牌期。于大房企而言，正是个捡漏的好时机。
一方面加快出货、回笼资金，以应对债务到期压力，另一方面伺机以合理价格增加土地储备，或许就是大房企们“活下去”的逻辑所在。
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