主题：专家解答，太原限贷解禁将无房可买?

房子不好卖，政府也在积极救市，政策一有风吹草动马上就会引起关注，限贷松绑政策一传出，即被业界视为楼市利好。目前，抑制楼市投资、投机行为的限购、限贷政策已经全面放开。对此，我们最关心的问题是：太原是否有楼盘涨价？以后是不是会越来越难买到心仪的房子？开发商现在对涨价是什么态度？

政策篇：7折利率？太原细则仍未定

问：限贷解禁，银行是否出台细则？现在已经买房等着办贷款的是否要等一等？银行贷款利率是否会打折？在银行执行细则出台之前，购房者应等多久才能买房？

答：在过去的一周，招商银行、农业银行、建设银行、中国银行、兴业银行等纷纷宣布已开始执行首套房贷新政策。从太原上述几家银行贷款网点后获悉，大部分银行还未接收到总行的房贷实施细则，因此还是按照旧规定执行。并且基本上所有银行对于首套房利率均无折扣，7折更是不见踪影。中国银行一名客户经理表示：“7折贷款利率是规定的最低下限，即使出台政策客户办理门槛也会很高，现在我们优质客户折扣力度也非常小，一般也都是基准利率。具体什么时候执行新政则不得而知。”不少购房者选择等待房贷细则出台后再办理业务。

问：银行房贷政策调整为“认贷不认房”，那么就给投资投机炒房提供了机会。一个家庭无论有几套房只要没有贷款，都可以继续利用低首付、低利率的贷款购房，然后卖掉前一套后还清贷款，然后再次贷款买房。如此循环往复炒房。现在这些政策已经全部放开，投资、投机行为是否会卷土重来？

答：业内人士认为，在这种市场心理下，自住型需求可能更加谨慎，更加不敢出手，更加等待更低价位；投资性投机性需求也会出现更不敢出手购买的可能，甚至趁机出手抛售手中积压的存量房。因此，政策可能并不能让市场马上表现出反弹回升的局面，绝不能忽视中国传统的买涨不买跌的心理预期。

价格篇：房价大涨？不可能

问：国庆黄金周过后，不少太原市民的微博、微信上不断有消息称部分楼盘已有涨价计划。因此不少市民担心太原房价会大涨，原本低价促销的楼盘是否有可能会“反水”？

答：涨价传言并不确凿，并被各开发商否认。业内人士透露，目前太原商品房供过于求，积压房源需三年才能销售完。记者粗略计算，2013年太原市商品房供应量2000万平方米，商业地产占400万平方米，其余住宅约1600万平方米。按照一年销售500万平方米计算，确实需要三年时间去库存。

但目前太原市商品住宅供应结构失衡，刚需房供应不足、改善型房源却过剩。单价每平方米在万元以上的楼盘不少，且户型很多起步就在100平方米以上，大户型居多，普通购房者买不起也不会考虑；单价在五六千元一平方米的毛坯房，或七千多元一平方米的精装房，是目前市场上比较低的价格，这相当于太原两年前的水平，价格无太大波动。

问：限贷政策松绑是对高端产品有促进作用，购买二套房以上的、投资、投机群体会是利好，这部分投资者是否增多，大户型是否会降价？

答：从舒适度来看，100—130平方米相对舒适，性价比也高，这部分户型仍会不温不火地销售。而130平方米以上的房子则会销售得非常慢。

近两年的拆迁改造，会带动一部分改善型需求，但这部分是潜在需求，一时难以表现到市场上。因此，大户型销售短期内仍不太乐观。今明两年，太原市如星河湾、香檀一号、拉菲公馆、恒大华府、天鹅堡、阳光城翡丽湾、绿地、复地等都有高端户型，且每个项目基本都配相当一部分体量，存量房足够，所以价格不会大涨。

问：过了政策观望期，今年年底或明年太原市房价将会怎样波动？

答：项目开发建设周期为两到三年，按照两三年前太原的地价看，现在新推房源房价不会太低。从2012年以后，太原地价开始明显上涨，例如华润、合生国际城等，均是由于拿地价格高导致项目高成本、高房价。太原市国土局相关人士分析，在影响房价的主要因素中，建安成本、人力成本都在上涨，所以房价下行空间比较有限。

此外，太原严打小产权房，导致今年以来市场供应量大幅压缩。现在四条环线以内房价都在8000元/平方米左右，而环线外的房价虽便宜，但配套都没有跟上，大部分刚需消费者是不愿意买的。所以现在大家出现“无房可买、怕房价上涨”的纠结心理。

从开发商的角度来看，没有客户来仍是当前的营销难题。国庆节期间虽然各家楼盘都在搞蓄客活动而未推新房，原因就在于前期蓄客不理想。但10月份各家都会推新房，推盘时间最多推迟到本月底，这将是今年最后一波新房上市，价格不会有所下降。

房源篇：无房可买？不会

问：现在，很多新开发项目都回归中小户型。商品住宅投资者也开始回瞄“刚需盘”，这样下去老百姓买房是不是更难了？

答：2010年时，购房政策松动后促成了一波成交量大增行情，而如今限贷松绑后要出现当年楼市爆棚的局面则不太可能。2010年时宏观经济面比现在好，各行各业机会很多，而从2011年开始经济不断回落，尤其是今年，全国整个经济面都较低迷，各行各业都受到了影响。

此外，太原市约有五分之一是改善型置业客户。在如今的大环境下，这部分客户群还能剩下多少可想而知。同时，在新政出台的一段时间内，有能力购房的人也会犹豫，这部分客户群更关心房价是否可能下跌。

但是，在短期内由于刚需房总价低，成交量仍会上涨，毕竟太原市刚需群体的基数还是很大的。在部分中端档盘中，小户型会比较抢手。但即便如此，年底前楼盘的推盘量也会小步前进。由于营销方面的原因，开发商要制造刚需房紧俏的局面，否则一次性大量推盘很有可能会使房源挤压无法脱手。

问：打折促销优惠楼盘都有很多，这些真的能优惠购房者吗？

答：业内人士认为，打折促销呼声很高，但真正打折优惠的楼盘没有几个。我们常见的“零首付”“分期首付”“6000元起超低价房”等，这些更多的是营销噱头。“零首付”的常见形式是：一种是提高还款利率；另一种是将购房者名下已有房产作为抵押贷出购房款，这相当于房款全款都是贷款而来，而缴纳首付的购房方法则是除首付外其他余款为贷款，这么做只是缓解了消费者一时的压力，并未有真正实惠，反而还款压力会更大。

而分期首付，也仅仅是将首付分成两三次完成，年限不会超过一年，因为开发商最终还是以回款为目的。还有一些低价促销广告，这些户型多是位置、朝向不好的大户型，总价很高，大部分购房者被吸引去以后仍觉得买不起。

相反，顶级豪宅中确实有降价行为，只不过是户型变小、装修材料标准降低，也并非优惠购房者。

只是希望不要涨价了

再涨价就买不起了 

我觉得这个不一定

不知道什么时候买最好，还是先观望观望吧

房子的价格暂时不会涨了吧，再涨就真买不起房啦

限购的事情没有那么大的影响

现在买房也不错

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