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[摘要] 近来,一连串的消息,正在“有利于”房价下跌,成为房价下跌的“理由”。这些消息会影响人们的消费心理,但“理由”只是“理由”,无法决定房价走势。
近来,一连串的消息,正在“有利于”房价下跌,成为房价下跌的“理由”。这些消息会影响人们的消费心理,但“理由”只是“理由”,无法决定房价走势。
从2014年下半年开始,看跌房价的消息开始出现,到现在,这样的消息,已经有“一大波”了,似乎房价若还不跌,就太对不起人民群众了。
去年,是李嘉诚抛售。
继而人民币急速贬值;
这两天,宁波一房企债务违约,资金断链,负债超35亿,据说涉15家银行,央行开始介入;
在北京,部分部委处级以上官员登记房产,有人开始悄悄低价抛售;
万科在北京的一个项目,由非毛坯改为毛坯,因而房价下调了5000元,被视作 ……
这一大波消息,要么反映房价有下跌趋势,要么是有利于看跌房价。让没有房、买不起房子的人们,心潮澎湃——等了这么久,终于要盼上房价下跌了吗?
事实上,这些消息会影响人们的消费心理,但无法决定房价走势。
在上述消息中,有价值的信息是:人民币贬值,房企资金链断裂,官员房产登记。这3类消息,在一定程度上,都真的与房价有关,而且在理论上,都可以引发房价下跌。
先说人民币贬值。一旦形成人民币长期贬值的预期,那么躲在楼市里的钱,就会抛售,然后寻找避险场所。这样就增加了房产供应量。供应量增加,是房价下跌的必要条件。(尽管为了刺激出口,有贬值的必要,贬值也有刺破地产泡沫的可能个,是双刃剑,央行不会一条路走到黑的。)
再说房企资金链断裂。地产商现金流出现问题,就会低价变卖资产,土地和房子会低价出售,并给其他资金也不宽裕的房企业进行暗示:抓紧抛售出逃。
后是官员房产登记。北京这样官员扎堆的地方,也是官员的房产扎堆的地方。官员或公务员,大群体的“有产阶层”——有房产的阶层。理论上,登记会推动官员抛售房子。不过,我对官员的房产是否都是用自己的名字购买的表示存疑。
上述3类消息,都在理论上可以增加房产供应量,从而有使房价下跌的可能。我们知道,价格取决于供求关系。
截至目前,尤其在大城市,房地产的供求关系,处在扭曲的状态。扭曲到我们不知道需求到底有多大。总之,可以认为,真实的需求没有被释放。限购政策依然在执行。按揭的门槛在抬高。这在一定程度上抑制了需求。房地产调控政策,从来都是在抑制需求。在需求被抑制的情况下,如果供应增加,房价是有理由下行的。
但是,真相往往并不在理论之中。我们很难知道,什么是“真实”的需求。有的人没自己的房子,当然他需要买房子,有的人,有一套100平方的房子,他想换一套130平方的房子,这是需求吗,可以是,也可以不是。
如果真的出现有规模的供应量放大,需求也不会“固定不变”。相反,需求可能减少。买涨不买跌,是普遍的消费心理。
往往是,越下跌,越没人买。那么,房价就雪崩了。
这个时候,有一个声音说:“不会坐视不管的。”“会救市的。”这可能是高估了 的 手腕。
事实上,这么多年来,每次调控,调控的结果和调控的目标都背道而驰。可以看出,在面对市场的时候, 力量,不那么好使。当然, 确实不会坐视不管,也确实有些手段可用,如果大家都抛售, 至少可以加大“交易成本”——本来你卖套房子能赚100万,突然 说,你得交100万的税,那么,你抛售的冲动理论上就会减少。用增加交易成本抑制抛售,效果会如何,未可知也。
房价真的会跌吗?还是那句话,面对未来, 的预测,都是无言乱语。
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