福利一：房地产契税降低

（一）对个人购买家庭 住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的 ，减按1% 的税率征收契税；面积为90平方米以上 的，减按1.5% 的税率征收契税。

（二）对个人购买家庭第二套 改善性住房，面积为90平方米及以下 的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上 的，减按2% 的税率征收契税。

家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。

福利二：销售购买2年以上住房，免征营业税

个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。

北上广深暂不实施二套房契税优惠政策

北京市、上海市、广州市、深圳市 暂不实施本通知 条第二项契税优惠政策及第二条营业税优惠政策 ，上述城市个人住房转让营业税政策仍按照《财政部国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2015〕39号）执行。

购房者到底能省多少钱？

一、没有了普通住房的限制

对于老百姓来说，税费调减能带来多少实惠呢？对此，中国社科院战略财经研究院研究院张斌表示，“亮点之一，就是这次调整去掉‘普通住房’的限制，扩大了享受税收优惠的范围。”此前契税、营业税享受优惠措施限定为普通住房。这一般是指144平米（或140平米）以下的住房，而面积较大或是高级公寓、别墅等大多被列为非普通住房（不过普通住房的具体标准各地并不完全一样，有的地方按面积，有的地方还有价格规定，因此具体操作办法还需要各地具体制定），这次只是以90平米为一条界线，显然扩大了优惠范围。“这将有助于促进消费，刺激有钱、有购买力的人的买房需求。”上海财经大学教授朱为群说。

亮点之二，调整税率能直接带来真金白银的优惠。“这个变化比较明显。以营业税为例，以前个人购买2年以上的住房出手销售的话，是按照买卖的差额征收营业税，现在免征营业税。”朱为群说。

二、契税方面进行分类调整

相比营业税，契税的变化更“复杂”。对个人购买家庭 住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

过去对于二套房的购置，无论面积大小，都统一按照3%的税率进行计算。而新的政策下，按照面积大小，都进行了不同程度的下调，其中90平方米及以下的契税税率由3%调整到1%，相当于按照首套购房的资格进行计算。而对于面积超过90平方米以上的住房，从过去的3%的契税调整到了2%的契税，进而也使得购置大户型的改善型用户获得了实实在在的利好。

比如在北上广深以外的城市，如果在90平米以内、总价在200万，在过去需要交纳6万契税、现在新政策后只需要缴纳2万。如果面积在90平米以上则以前需要缴纳6万，新政后只需要4万。

三、北上广深一线城市购房者也有实惠

虽然北上广深不适合营业税优惠，但对于契税中的 条 项还是可以享受优惠，也就是以前非普通住房所不能享受的契税优惠，现在也有条件可以享受，只要是首套住房，这对于面积比较大房子的买卖有促进作用。比如，对于此类一线城市的首套住房群体来说，过去非普通住房需要交纳3%的契税，而现在调整到了1.5%的契税。从实际情况看，对于一线城市千万级的“豪宅”来说，过去1000万元的豪宅需要交纳30万元的契税，而现在只需要交纳15万元的契税，其成本节约还是 明显的。

降低购房成本真的可以去库存吗？

近，房产去库存是国家的重要政策，这项降税政策有利于促进去库存吗？首先，减少交易环节的费用，有利于提升市场活跃度。“如果说降低契税是有利于买方降成本，那么营业税的优惠，则有利于卖方降低成本。”上海财经大学教授朱为群说，这样的话，持有房产的人也愿意出售房屋，刺激需求的同时也增加了房屋供给，活跃市场了交易。

其次，这样的政策更加利于二三线城市房地产市场去库存。不少人都注意到，北上广深此次享受优惠的力度要小一些， 分析认为，这些地方房地产市场去库存压力要小一些，相比之下二三线城市更需政策助力。

算账·营业税部分

假设转让一套150平方米、总价500万元、原先400万元购入、满2年的住房，原先需要缴纳差额的5.6%营业税，就是5.6万元； 新政后这笔税费减免，可以省下5.6万元。

可以看出，新政后面积大于等于144平方米、满2年的二手房转让，是大的受益情形。 一套符合前述情形的总价500万元房屋，多可以省下5万元契税和5.6万元营业税，买房人节省了10.6万元之多。同时可以想象，符合这个情形的总价越高的住房，享受的税费减免数额越高，总价千万级别的别墅转让时，省下的税费将十分可观。

追问

别墅是否在此次新政范围呢？

原先国家对住宅有普通住宅和非普通住宅的区分，普通住宅是指面积小于144平方米的住宅，非普通住宅是指面积大于等于144平方米，且小区容积率小于1.0的房屋。 此次新政中删除了144平方米的红线，没有再区分普通与非普通住宅。 另外，多年前国家已经明令禁止地方出让别墅用地，即现有绝大多数楼盘的容积率都超过1，在很多低密度小区里虽然有“别墅”房源，但实际上房源性质仍然等同于住宅，因此 别墅也在此次新政范围内。

追问

满2年如何界定？

1、按市场价格购买的住房以房产证上记载的日期和契税完税证的填发日期，按“孰先”原则确认。

2、按房改政策购买的住房以房产证上记载的日期、《公有住房购买契约》的签定日期和付款收据时间，按“孰先”原则确认。

3、继承或直系亲属赠予取得的住房，购房时间可以从原产权人购房时间连续计算。

4、非直系亲属赠予取得的住房。购房时间从受赠产权时间开始计算。

追问

三套房的契税和营业税是否有调整？

记者了解到，三套房原先的契税和营业税都是参照二套房执行，即分别按照房屋总价的3%和5.6%计算。此次新政中并未提及三套房的税费变化，尚需等待细则的出台。

追问

新政是否会山西落地？

此次文件中提及：北京、上海、广州、深圳暂不实施本通知 条第二项契税优惠政策及第二条营业税优惠政策。上述城市以外的其他地区适用本通知全部规定。具体操作办法由各省、自治区、直辖市财政、税务、房地产主管部门共同制定。

这意味着，四大一线城市只对首套房的契税政策作出变化，而其他政策维持不变。包括山西，都将执行新政策。

追问

计税的时间节点如何计算？

对于契税和营业税的计税节点，原先的政策是：新商品房以买房人在开发商处的合同鉴证日期为准；二手房以合同送件日期为准。

也就是说，对于购买新商品房的市民来说，只存在契税一说。对于目前有很多市民已经买过新商品房但尚未办证的，在缴纳契税时，极有可能按照老政策执行。 不过，具体是否会这样执行，仍然需要等待此次新政的落地细则。

追问

新政何时生效？

文件指出，本通知自2016年2月22日起执行 。也就是说，下周一开始新政将正式生效。

房价疯涨了这么久，终于盼到个喜大普奔的好消息了！