5月18日，太原楼市调控实施意见出台。次日，住建部再次公开发文，重申“调控力度不放松”。

住建部要求，房价上涨过快城市要抓紧调整住房和用地供应结构。针对性地增加住房和用地有效供给，切实提高中低价位、中小套型普通商品住房的供应比例，建立房价地价联动机制，防止地价推涨房价。

太原是否被列入这波坚定调控的行列？市场有什么变化？在当前大背景下，今年楼市仍将以维稳为主——

A 太原列入维稳行列

5月14日，中国社科院城市所发布了房地产蓝皮书《中国房地产发展报告2018》。报告分析认为，很多二三线城市房价上升过快具有风险。为此，购房者应注意规避追高。由于一线城市房价增速持续低于二三四线城市，一线城市与二三四线城市的价差将有所缩小。

据了解，近年来，一线房地产市场调控趋严，需求外溢导致二三四线热点城市房价上升，如今出现二三线多个城市房价超一线城市的情况，也映射了此类城市需要加强市场管控，整体市场以“稳”为主；同时，太原也在此类城市的队列中，加强调控，能够保障房地产市场平稳健康发展。

B 外地人受限波及面大

相比2011年的首次限购期，目前太原首次置业、首次改善型市场上外地客户占比攀升，高端市场外地客户占比下降，政策提高了外地人购房条件，对首置首改市场波及面较大。

统计数据显示，2010-2011年，市场高端项目客户来源以非本市客户为主，首次置业、首次改善型置业项目以本市客户为主，非本市客户占比在50%以内；而2017-2018年的数据显示，太原市场上刚需项目的非本市客户占比高达80%，高端项目非本市客户占比30%左右。

一位熟知太原房地产市场的业内人士回顾，2014年解除限购后，改善性市场需求得到释放。2016年以来，改善性需求占比明显集中增加。100平方米-140平方米、140平方米-160平方米的首次改善型、二次改善型置业产品成交增加；180平方米-250平方米再次改善型产品增加幅度大于首次改善、二次改善产品，改善性需求大爆发。

近年，随着政策环境宽松、山西经济触底复苏迹象等大背景下，改善性需求增加明显，量价均持续走高。限购再次出台后，改善需求或被政策抑制，120平方米-180平方米首改再改产品库存较大，存在竞争压力。

限购出台，本市客户第三套住房限购，外地客户第二套住房限购。对于本市首改、二改客户来说，限购影响不大；但是对于再改类客户，需求被抑制；同时，对于外地客户，首改需求被抑制。限购之下，100平方米-140平方米首改、二改需求仍存在，未来竞争压力较大。

C 强居住功能产品将领先市场

“限购政策执行后，市场进一步聚焦功能性产品，90-100平方米紧凑三居、100-120平方米功能型三居以及140-160平方米紧凑型四居产品具备较强的抗风险能力，而160平方米以上大面积再次改善型需求受到政策抑制。

首次置业和首次改善型客群受到政策挤压，购房首付门槛会提高。例如，一个刚需客户首付预算是30万元，房屋单价12000万，若首付20%，则可购买125平方米三居产品，若首付比例上涨至30%，则只能买一套75平方米的住房，首付门槛提升。

再举个例子，首套房首付比例由20%提升到30%，原本150万的房款，首付成本将增加15万，对于刚需客户的影响将十分巨大；二套房利率提升，会抑制客户的改善需求。以商业贷款150万元为例，二套房贷款利率在基准利率上浮1.1倍，按照等额本息的还款方法，贷款30年，月供为5609元，贷款25年，月供则增加至6075元，每月将增加446元的成本。

首付比例提升、银行利率上涨，客户购房成本增加。但对于刚需性客户来说，压力无疑增大。在内生性需求下，客户会选择同价格但功能性强的产品，满足自住需求。

同时，市场也会向更具备长期居住功能的功能型产品聚焦，潜在呈现“一步到位”心态。

D 开发企业转型加速

对比首次限购期，目前市场购买以内生型自住驱动为主，投资性购房占比不大，短期内出现成交量大幅下降的可能性较小。建议限购期聚焦“产品功能性提升，价格预期管理，产品线配置安全性”。优化投资策略，聚焦高周转潜质土地资源，同时布局环太原城市价辐射区，如榆次、清徐、阳曲等。

业内负责人表示，建议开发企业持续聚焦非住产品供需节奏，抢占供应窗口期，战略布局过渡性高周转公寓产品（非城改类商业地块），作为现金流补充。产品应聚焦目前以功能改善为主导的市场供需结构，下沉布局首置类客户产品，同时布局紧凑型三居、四居产品，这样更具备有效抵御政策风险的能力。价格方面，在性政策调控期，因限购对短期需求释放及价格涨幅的抑制，应强化价格预期管理，聚焦高周转。

积极进行多元业务布局及存量资产运营，已成为新时代地产企业的目标路径，如万科发展北方区域“6+X”转型战略、华润置地“销售物业+投资物业+X”的商业模式、金科产业勾地等。