今年上半年，太原楼市先热后冷。“第二轮调控新政”宣告了楼市政策的再度收紧。

土地市场供应量不断，但高价地竞买场面难得一见，开发企业面临更多挑战。新房市场进入三方博弈，楼市呈现明显“降温”，但有限的楼市新增供应产品销售量呈现火爆状态：一方面客户价值预期有增无减，购买意愿强劲；另一方面政府“限购”又压低了外地购房者的购房预期。

二手房价格进入逐步探底通道，房主主动降价或转租观望，买房客户回归理性购房，、高端社区和次新房仍受客户置业追捧。

临近半年“期中考”，开发商、二手房经纪人想尽方法揽客——

揽客手段1：首付可缓交还能无理由退房

事实上，2017年年底各商业银行对购房贷款客户的贷款要求就已抬高了门槛。要求家庭购买首套房者商业贷款首付不低于3成；拥有1套住房但没有购房贷款记录的或相应购房贷款已结清的居民家庭，二套房首付同样不低于3成；拥有1套住房但相应购房贷款未结清，二套房首付不低于4成；第三套住房则暂停发放商业贷款。如果是购买房源特殊，首付还要提升。

据朗润智业太原机构监测数据显示，近一周，太原住宅成交均价11410元／平方米。依此计算，一个普通的刚需购房者，如果想要在太原买一套100平方米房子，按照均价计算，总价需要约114万元，3成首付至少需要30余万元；如果买一套150平方米的改善型住宅，按照均价首付需要50多万元。

“经过2016、2017年楼市活跃的消化期后，房贷门槛提高后的太原市场，究竟还有多少家庭可以准备五六十万元现金买房。因此，在抢客日渐加剧的行情下，开发商揽客已不仅仅局限于现有的刚需买家，还瞄准了改善住宅买家。目前太原部分楼盘再次采用了‘首付分期’的方式吸引潜在客户眼球，以获取更多客源，加速回款。”业内人士表示。

记者了解到，“首付分期”的促销方式近期逐渐走红省城，抢走了不少购房者的“眼球”。大部分楼盘实施的促销政策是——首期支付全房款的10％起，即可“锁定房源”，订房之后若干个月内交齐首付；反之可以无理由退房。

还有品牌开发商表示，在活动期间旗下多个项目可以享受首付分期付款，一个月内任一在售项目均享有无理由退房机会一次，还享有免费更换购房者姓名一次。“这种方式很有诱惑力，很多客户都会先交一少部分首付，将来还有反悔机会。”购房者表示。

揽客手段2：二手房利用政策落地“真空期”揽客

2017年10月12日，太原房管局下发了《关于控制二手住房短期交易转让的通知》，旨在遏制炒房，让太原市房地产市场长期有效健康发展，通知要求太原市六城区内新购住房或二手房在取得《大红本》或《不动产登记证》之日起，两年内不得上市交易，有效控制房地产市场内短期买卖炒房行为。这一政策让很多人猝不及防，很多购房者、卖房者控制在线外。经过3个多月的等待，为了更好地落实二手房交易细则，做好市场工作，近日，太原市房管局再次下发《关于控制二手住房短期交易转让实施细则》，细则明确某些房产不在限售范围内。

而在实际操作中，记者发现，未满两年的大红本交易，只需要比“满二”房源增加5．6％的增值税即可完成过户。而二手中介机构的经纪人，也通过此“真空期”卖力揽客。卖房者王女士说：“五月底我想卖这套大红本下来才一周的房子，中介经纪人一直催我赶紧挂牌、过户，否则6月1日就不能办理了。现在6月8日了，依然可以办理。所以二手房买卖双方一定要自己了解政策后再交易，避免忙乱中出错。毕竟买房卖房是大数额金钱交易。”

此外，房产通过初始登记，补换证、房改、继承、受赠、离婚分割、拆迁安置等“非购买”方式取得，所有权人取得房产不属于炒买炒卖行为，不在限制交易范围内；房产规划用途为办公、商业、工业用房、公寓等“非住宅”的，不在限制交易范围内；房产性质为经济适用房、集资建房、安居房、解困房等“非商品住房”的政策性住房，不在限制交易范围内，但该类房产上市交易要符合其他政策性住房上市交易的有关规定。

揽客手段3：不反对业主商转公

为了方便购房者贷款，也为了规范房地产市场，今年太原公积金还出台了一个政策：“楼盘不得拒绝购房者公积金贷款”。在实际操作中，房屋开发销售企业对使用住房公积金贷款的购房人不得以提高住房销售价格、减少价格折扣、以先办理商业贷款后转公积金贷款等方式限制、阻挠、拒绝购房人在购买住房时使用住房公积金贷款，不得要求或变相要求购房人签署自愿放弃住房公积金贷款权利的书面文件，应无条件向购房人提供办理公积金贷款时所需的相关资料。

记者在走访市场时发现，目前大部分品牌楼盘对于公积金用户的贷款要求，不再简单粗暴拒绝，而是引导客户采取商转公的办法促成成交。即要求客户先在商业银行办理房贷，等客户还款3到12个月后，再配合业主将商业贷款转为公积金贷款。