8月4日，2018年博鳌房地产论坛正式落幕。知名经济、金融、地产、媒体等行业精英领袖相约海南，针对地产行业的“发展与改变”展开唇枪舌剑。部分知名经济学家、地产行业人士认为中国地产行业已告别过去粗放、规模化发展模式，开始走向成熟，席卷的市场分化、行业变革及升级正在进行中。

2018年博鳌房地产论坛同期发布的《2018中国房地产行业发展白皮书》恰恰印证了意见领袖们的判断，山西楼市已经无法抗拒这场行业变革，更多的外埠实力品牌房企源源不断进入山西，行业洗牌已经席卷至地级市，甚至县级市。

行业阶梯分化加剧房企依托三四线城市提升业绩

观点指数研究院新的发布的《2018中国房地产行业发展白皮书》显示，今年上半年，进入业绩排名前20的房企，单品牌合约销售业绩均已超过了420亿元；而根据排名前五十房企去年下半年的业绩以及今年年初公布的目标业绩，今年超过千亿级的房企有望达到30余家，而去年，超千亿级的房企是17家。

在行业集中度继续加剧的同时，房企阶梯分化也异常明显。上半年，业绩排名前三的房企门槛达到了2000亿元；业绩排名前十的房企门槛不足1000亿元；50强房企的门槛仅有200亿元。造成地产行业阶梯分化的重要原因与房企的土地储备、销售项目数量有直接关系，在限购限地种种严控下，三四线城市成为许多房企重要的掘金地。

房地产业内通常按照城市全年商品房销售总额对城市进行分级，山西省内的城市基本处于三线四线，即使是省会太原，全年销售额也不足千亿，属于准二线或三线城市。但这样一个城市，恒大、富力、绿地等房企已在此深耕长达10年之久，业绩辉煌。进入山西仅有5年的保利地产，已在全省立项开发12个楼盘；紧跟保利之后进入山西的碧桂园，目前在太原、大同、晋中等城市多盘齐发，甚至进入了孝义、寿阳等五线城市、县城。

从各上市房企山西分公司的业绩来看，山西市场是万科、恒大、富力、保利等房企现金流来源的重要渠道。而这种业绩刺激着更多房企把投资拿地目标锁定了山西。

尊重区域文化及生活习惯山西楼市魅力不减

“土地格局决定市场格局。”业内人士分析称，房企实力从拿地规模即一览无余，只有一个项目或者少量楼盘的房企，仍然在加工销售商品房产品，千亿级的房企却可以通过各地超大体量的拿地、建设及销售，实现资金高周转，并且获得更多融资渠道及利润。

《2018中国房地产行业发展白皮书》数据显示，今年1－5月，国内房企土地购置面积累计增速由负转正达到2．1％，三四线城市的土地成交量持续走高，是房企土地储备的重要来源。

正因如此，省城太原及山西市场不断有新品牌房企进驻拿地。去年亮相的品牌远洋、旭辉，新项目尚未开售。7月，业内再度传出金帝集团、中铁十四局、雅居乐在晋中、太原拿地的消息。而品牌已经落地太原，却尚未正式发布拿地及项目信息的房企还有绿城、实地、融信、中梁地产等品牌。富力、恒大、万科、保利等品牌今年加大对三四线城市的投资力度，四处寻找机遇。

相关业内人士称，山西地产行业大量优质资源集中在省会太原，一线房企下沉到三四线城市的积极意义大于负面效应。山西三四线城市的地产开发水平不高，本地房企进步速度太慢，此轮一线品牌下沉至地级市、县级市，会快速刺激区域产业的升级，提升产品品质。但从市场表现看，并不是所有的入晋房企都能达到预期开发或销售目标。这与入晋项目实际的操盘手对品牌的认知、区域的理解有重要关系，有些品牌把山西市场视为提款机，不把产品品质当作品牌生命线，没有社会责任感也就无法得到公众的认可；而有些房企的操盘手对山西业主及市场特点把握不准，项目策划眼高手低，得不到地缘客户的认可，更无法将品牌推广到全市或全省。

地产创新业务欣欣向荣山西各类业务仍刚起步

出席2018年博鳌房地产论坛的企业家、学者有不少新面孔，跟随这些新面孔亮相的还有长租公寓、养老地产、文旅地产、产业地产等地产新分支业务板块，专家们对这些新板块的发展现状和未来趋势做出专业的解读和分析。

在国家政策推动下，长租公寓正在成为各大房企重要的开发及经营类产品，中介机构、酒店、银行等不同主体也纷纷抢滩市场，一线城市的长租公寓的利润空间正规模化地增长，这种效应正在向二线城市传递。与长租公寓相对应的养老地产，在国内一线城市正处于快速成长期。国内上市房企中涉足养老地产的有20余家，在养老床位供小于求的状况下，养老地产成为众多一线房企提升品牌价值、转型跨界的重要落脚业务之一。

在房地产业产品细化、产业丰富的当下，我省长租公寓、养老地产等地产业态尚属起步或空白阶段。相关业内人士表示，地产行业新板块的出现、发展与区域的经济水平、产业结构、人口结构及传统观念等因素有紧密联系。山西的地产业仍以住宅产品为主，商铺、写字楼为辅，长租公寓、养老地产、文旅地产的需求有限，成长期需要再等3－5年以后。由此也能看出，太原乃至山西的地产业发展空间足、潜力大。