进入10月，楼市传统的“银十”拉开序幕，而此时也正值开发商第四季度的业绩冲刺黄金时期，楼市营销价格战也随着国庆假期同步启动。

今年黄金周期间，火爆的不仅仅是景区，省城各大开发商的营销暖场活动、打折优惠促销缤纷来袭，除了平常的打折、特价房等优惠手段，不少开发商更是新意频出。

然而，与开发商积极策划、热度高涨相对的却是购房者的理性与克制，市场成交明显低于预期，整体楼市观望情绪浓厚，形成了买卖双方对楼市热情度较为悬殊的景象——

楼盘销售 活跃度激增

楼市此轮热度从9月中下旬开始升温，9月第二周，太原楼市一周内共12次开盘加推，带动供求量爆发增长；此后一直至今，已入市、待入市项目动作频繁。

山西晚报记者走访市场了解到，不仅有各种优惠促销政策，楼盘暖场活动也乐此不疲地配套进行。

据某统计显示，9月开盘的一周，太原楼市整体去化率为55%；非住宅市场无开盘加推。待入市项目产品发布会、城市展厅开放等营销活动频繁。

线下拓客 各显其神通

10月1日至7日，山西晚报记者行经各大项目周边主干道时发现，路边站着很多手持房地产广告宣传页的销售人员。每当有市民停车或驻足询问时，便有多名各项目的置业顾问一拥而上推介自家项目。

某楼盘销售部门负责人告诉山西晚报记者，这种路边招揽顾客的促销形式特别适用于小长假期间，往往能瞄准很多相对精准的客户群。

近期，主动找上门的客户不多，置业顾问走出售楼部，走近客户，虽不能看见立竿见影的功效，但对成交多少是有帮助的，从置业顾问反馈的信息来看，这种路边揽客的效果不错。

值得注意的是，除了路边揽客，竞品项目售楼部门口、营销大厅里截留客户也时有发生。山西晚报记者发现，在某项目人头攒动的暖场活动现场，不少周边竞品项目的置业顾问混迹其中，其中不乏知名品牌、大型开发商建设项目的销售人员，他们重点关注对此项目不太满意或犹豫不决的购房者。一旦这些购房者走出售楼部、营销大厅的门，这些置业顾问便上前搭话并试图将客户带至自己项目售楼部了解情况。山西晚报记者在实地探访中被频繁“截留”，只要留了电话、微信的，都会在当天下午、第二天收到不少房源信息。

除了新房置业顾问路边揽客，二手房经纪人也同样适用此法。他们把附近的房源信息印在一个可以折叠站立的广告牌上，只要有顾客驻足便热情推荐。有经纪人告诉山西晚报记者，这一招促销效果因地而异，不同的经纪人会巧妙地就近宣传房源。比如在哪一块区域举牌，就着重介绍附近一带房源。

节日楼市 成交低于预期

在市场低迷、房价走势不确定、库存压力大的大背景下，促销走量无疑是今年黄金周楼市的主要目标。

某楼盘销售经理说：“10月2日，一天到访客户十几二十组，比平日成倍增加，但成交量却和平日差不多。国庆假期楼市人气旺，成交量提升没有明显体现。”

山西晚报记者了解到，省城上市房企楼盘竞争激烈，选房客户货比三家，除了比价格比优惠外，后期物业、交房时间、小区配套等细节也是购房者关注的重点。拥有交房好口碑的品牌比新入太原的品牌更具竞争力。此外，不少购房者对信贷新政细则落地、限购市场反应充满期待，不急于下手。

山西晚报记者走访省城市区部分楼盘时发现，很多持续销售的老楼盘，这个长假颗粒无收，有的售楼部只留少数人值班。相对于一手楼市，二手楼市就连表面的热闹也没有。

某中介经纪人表示：“七天长假，门店一共只进了10来个人，都是咨询。可能是受到国庆长假的影响，部分市民都出去旅游，导致看楼的人比较少，另外就是目前一手楼盘促销优惠比较多，客户比较分散，导致二手楼市比较淡。”

数据调查 居民买房意愿下降

央行发布的《2019年第二季度城镇储户问卷调查报告》显示，针对四季度房价，28.2%的居民预期“上涨”，50.8%的居民预期“基本不变”，9.8%的居民预期“下降”，11.3%的居民“看不准”。尽管各地房价已有所松动，但未来3个月内准备出手购买住房的居民占比却略有下降。

“观望情绪对楼市的成交有一定影响。”一位房地产业内人士坦言，由于一些地区的楼盘价格已有松动，“刚需”期待房价进一步下跌，观望情绪仍然持续，且具有传播性。

这位资深地产销售说，“之前房价过快上涨，人们一有钱就买房，未买房的人越来越买不起。除去楼价偏高因素，省城五年前开启的大规模城中村、旧城改造拆迁工程，也带来了一批拆迁安置刚需购房红利。如今，这波刚需已释放一阵，全城楼市购买力和购买欲望大幅度降低，市场环境低迷。如果继续上车买房的话，会让购房者背上巨大的经济和心理压力。”

另外,省城上半年楼市的成交降温，直接影响到下半年的行情，持观望态度的购房者比较多。到底是买房还是存钱，是很多非刚需者重要的考虑问题之一。

信贷新政落地 影响购房者选择

10月8日起，我省个人住房贷款利率政策将有调整。个人住房贷款利率定价参照基准由原来人民银行公布的金融机构贷款基准利率改为贷款市场报价利率（LPR）。这也是众多购房者的观望等待因素之一。

据悉，全省首套房贷利率下限统一调整为相应期限贷款市场报价利率（LPR）。以太原市5年以上期限为例，政策实施前下限为贷款基准利率4.9%，政策实施后以9月20日公布的贷款市场报价利率（LPR）4.85%为例，较之前低了5个基点，也就是0.05个百分点。

全省二套房贷利率下限统一调整为贷款市场报价利率加60个基点。以太原市五年以上期限为例，政策实施前下限为贷款基准利率（4.9%）的1.1倍，即5.39%，政策实施后按贷款市场报价利率4.85%加60个基点，即为5.45%，较之前规定高了6个基点。

某银行信贷部工作人员介绍，中国人民银行公布的2019年8月20日贷款市场报价利率(LPR)为：1年期4.25%，5年期以上4.85%。刚公布的9月LPR与之相比，1年期的降了5个基点，5年期以上保持不变，这说明短期贷款利率仍在下行。

以首套房贷100万元、20年还清计算，利率变为4.85%，每月还款6516.98元，比当前利率95折时每月多还100元左右，比基准利率4.9%不打折则少还一点。由此不难看出，信贷新政的基调在保障置业者购买首套房，抬高二套房利率来抑制炒房的目的性更加明朗。