太原楼市，寒意阵阵？

一面是某刚需盘开盘便创下劲销20多亿元的新纪录，一面是行业内外对楼市趋于平淡下行的共识……有数据统计：10月21日，国家统计局发布2019年9月份70个大中城市新建住宅销售变动情况，其中，太原新建住宅价格指数环比上涨0.4％，同比上涨8.3％。二手房住宅销售价格环比上涨0.6％，同比上涨6.5％。

2019年已过去四分之三，似乎楼市整体表现逊色于往年。尤其是在限购、限贷政策的严控下，太原楼市一二级市场区域日益分化、下行压力持续加压。但对于“首置首改”的刚需市场而言，依旧出现凌晨排队、购房现场火爆、一房难求的现象。

太原楼市，究竟是冷还是热？

“首置首改”热度不减

对于目前的太原楼市，有业内专家认为，热中有冷、冷中有热。从现象看，商品房销售、土地储存量、房企开发投资等指标同比有所下降，但从另一方面看，市场需求依旧热度不减，尤其是“首置首改”的项目依旧销售火爆，房地产市场区域化分布日渐严重。总体而言，太原楼市趋于平稳。

据相关数据统计：太原市第三季度新入市项目以刚需为主，从入市价格来看，西北环线的刚需项目竞争更加激烈。2019年三季度，商品住宅供求上涨，各家房企积极推货，抢占客户。此外，太原楼市市场密集供货，迎来供求小高潮。尤其是小店区表现强势，多盘集中入市，带动区域供求双高，万柏林和晋源区热度不减，区域分化明显。

据了解，2019年三季度，库存量逐月上涨，去化周期基本持平，流速加快。受在售项目存量较少影响，杏花岭去化周期最短；而产品区域的同质化，也使得市场均价门槛小幅提升。此外，太原楼市的市场下行压力依旧较大，商品房供求双降，价格小幅上涨；整体开盘去化率降低，首改成为市场主流，刚需项目去化率较高，且带动市场价格出现结构性下降。

政策环境以稳为主

有人说，国内楼市属于政策楼市，太原楼市受系列政策影响，从之前的价格持续飙升，到如今的渐行渐稳，都是政策调控下的反应。

从国家层面看，尽管当前经济下行压力加大，但中央明确要通过改革、投资、消费、出口及宏观政策提振经济，但对于房地产要保持长效机制，不把房地产作为短期刺激经济的手段，意为国家政策主基调依旧保持“房住不炒、因城施策”持续收紧状态。

从太原本地看，系列政策并未出现松动，仍执行现有的限购、限贷政策。从房地产政策环境及国家房地产调控主基调看，短期内政策放松的可能性极小。

今年9月，太原市发布《2018年——2050年总体城市设计和城市发展战略规划》，未来太原市的城市功能将进一步升级，生态环境将进一步改善，人口承载和经济增长都将进一步加强。

今年，太原的城市发展重点为产业升级转型、城市整体规划、城市扩容及加强外部经济联系，旨在进一步提升城市能级。同时，“二青会”的举办也大大提升了太原市的城市形象，给未来人口流入提供了良好基础。城市基础建设不断加强，政府从城市交通、景观资源、城市教育医疗配套等方面带动城市界面更新，延展城市中心，提高城市吸附能力，拉动城市经济增长，推动城市发展。

从数据上看，2019年三季度太原商品房成交均价12939元／平方米，环比下降7％，同比下降3％；而商品房成交金额262.28亿元，环比上涨24％，同比上涨11％；商品房成交面积199.64万平方米，环比上涨35％，同比上涨15％。

山西省房地产商会会长郭尚文表示，这样的市场数据，是市场趋于稳定的表现，经过了一季度的小幅上涨、二季度和三季度初的量价齐稳，以及三季度房价以稳为主、稳中有降，总体来讲是健康平稳的，实现了从中央到地方“三稳”的政策调控目标。

市场区域分化明显

2019年前三季度，太原市土地成交总建面已超过2018年全年水平，土地放量相对集中，多位于环线外。同时，商品房市场难续千亿，市场容量缩小，下行压力持续；西／北环线刚需项目以价换量，竞争激烈；南中环以南中端改善项目价格依旧坚挺；一二级市场区域分化特征明显。

从第三季度商品房市场表现来看，基本为供大于求，需求端表现乏力，整体市场表现一般；成交仍以住宅市场为主导；公寓市场成交走高，写字楼产品受经济影响持续低迷；商业市场经历过二季度的集中供应成交后三季度回归正常水平。

今年9月，太原的王女士入手一套某品牌房企的公寓产品，50平方米的公寓总价花费65万元左右。在王女士看来，在眼下的大调控政策之下，商品住宅产品已经不是可以用来投资的产品，相比之下，公寓产品总价低、面积小，无论出租或是从产品类别来看，公寓类小户型、精装修、上车门槛低，这正是新市民、首次置业和投资的优选。

和商品住宅相比，小面积、低总价的公寓产品，也在前三季度取得同比上涨的成绩。业内人士表示，相较于商品住宅市场，公寓产品凭借其优越的地段、丰富的产品线以及高投资价值等优势，成为市场接受度较高的产品。