从本月开始，各大银行着手准备受理存量房贷定价基准转换工作。房贷利率的新、旧差别，以及部分城市房贷首付、利率下调，引发省城市民的关注。再加上疫情期间，各房企的优惠频出，置业者多年期待的楼价不涨、购买成本降低的好时机似乎正在到来。

那么，太原购房首付是否下调？新旧房贷定价基准算法有何区别?价格难涨的此时，是不是购房的好时机?对此，山西晚报记者进行了调查采访——

A 省城房贷政策尚未有变

近日，多地传出房贷首付及利率降低的消息。不少购房者纷纷咨询山西晚报记者：太原房贷政策有何变化，是否也会松动？

2月21日，央行召开的2020年金融市场工作电视电话会议中提出：保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，继续“因城施策”落实好房地产长效管理机制，促进市场平稳运行。目前，已有20余个省份发布维稳房地产政策。杭州部分银行下调了房贷利率；河南驻马店公积金下调了首套房首付比例。

山西晚报记者致电建设银行、民生银行、工商银行等太原地区银行客服了解到，近期没有收到通知调降太原首套房首付比例的通知，仍然执行首套房首付三成起，房贷暂未出现放松迹象。

太原平安银行一位负责贷款业务的王先生表示，“太原银行目前在政策方面没有调整。我了解到的情况是，各家银行没有利率优惠。监管层的政策也没有变化，如果有变动，还要等上级行的统一部署。”

而一位业内人士告诉山西晚报记者，“目前市场还处在试探期。省城楼市运行较稳，疫情期间推盘、持销的项目中，楼盘通过提升服务、打包优惠，销售业绩尚可。比如保利旗下各盘在2月中旬集中打包了一批小户型房源，外加多条购房优惠政策，锁定了四五十套成交。”

对于疫情过后的房地产市场，部分房企认为，因春节及疫情影响，近两个月的销售接待停滞，蓄客期增长，客户的集中利于复工之后的销售。

“省城楼市走淡多时，楼盘和购房者特别期待首付和利率能降低，限购松动。”多位业内人士直言，期待我省及太原市能针对性出台一些利于楼市复苏及复工的积极政策。

B 新政对购房者影响有限

近期，存量房贷合同定价基准转为LPR（贷款市场报价利率），新的利率计算方式成为购房者普遍关心的问题。

2月27日，多位监管人士在国务院联防联控机制新闻发布会上表示，稳健的货币政策要更加灵活适度，为抗击疫情和支持实体经济提供有力的货币政策支持。下一步将继续推进贷款市场报价利率（LPR）改革，引导整体市场利率和贷款利率下行。“这一信号将意味着未来利率的走势进入下行通道。”业内人士表示。

就目前看，执行LPR利率对购房者影响不大，因各地楼市行情不同，政策的意义在于长远确保区域差别化住房信贷政策有效实施。据悉，存量房贷LPR重新定价周期为1年，多位楼盘置业顾问表示，“原来执行的是房贷基准利率，银行根据情况不同，在基准利率基础上上浮或打折，以得出借款人的贷款利率。去年十月之前，基准利率是4.9%，当时市场上首套房普遍上浮10%，最终成交价是5.39%；二套房普遍上浮15%，成交价是5.635%。执行新标准的利率后，计算方法不同，但结果仍然是首套房5.39%，二套房5.635%。一年之后的LPR重新定价，取决于LPR的走势。”

“按经验推算，如果存量客户享受了之前银行基准利率打折优惠的政策，那么还是执行旧算法比较合算，比如有的客户享受的是7折、8.5折、9折、9.5折，这部分客户大多集中在2018年以前签约。”而新政利率计算方法是在LPR利率的基础上增加或减少点数。另外，一些楼盘置业顾问这样指导购房者:如果现在实际执行利率在5.39%及以上就按照LPR来，如果在5.145%左右可以考虑选择固定利率。

C 节省还贷成本取决利率走势

在采访中，山西晚报记者发现，市场对利率下行预期强烈，不少业内人士表示，如果市场低迷，利率今年可能会下降。

2月20日，中国人民银行公布贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为4.05%，5年期以上LPR为4.75%。据悉，2020年1月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为4.15%，5年期以上LPR为4.80%。环比数据可见，2月的1年期贷款市场报价利率（LPR）下调10个基点，5年期以上贷款市场报价利率（LPR）下调了5个基点。

工商银行某支行负责人张先生表示，1年期贷款以消费贷款、经营性贷款居多，5年以上贷款大部分是房贷，这一数据表明，房贷的LPR利率下调了5个基点，所以新签约贷款客户有望能够享受到此次降息的利好，但具体要根据调节基点数值来定。根据测算，如果下调后100万元商业房贷、等额本息偿还30年月供额为5216.47元，相比之前利率政策的5246.65元，减少了30.18元。

业内人士表示，LPR利率的下调，使得房地产开发贷款和房地产个人按揭贷款的成本都有望下调。其中房地产开发贷款中一些中长期贷款的成本下调，有助于房企经营成本的降低，对冲近期销售市场不景气的压力。而对于购房贷而言，对刺激购房需求、降低购房还贷压力等方面有积极的作用。

在实际操作中，各家银行业也纷纷为贷款购房者“出谋划策”，降低利息支出。山西晚报记者了解到，渤海银行推出“省息账户”业务，将客户活期账户与贷款结合起来，为客户提供管理理财服务。即只要购房者在还贷账户内存入存款，就能节省利息。以贷款金额为100万元，贷款利率上浮10%，贷款率30年计算，存入1万元，可以节省利息0.8万元，总省息率是0.88%，约等同于贷款利率是4.86%；如果存款10万元，总省息率是14.33%，约等同于贷款利率是4.29%；如果存款100万元，总省息率是59.53%，约等同于贷款利率是2.21%。

D 特殊时期出手买房细考量

国内著名房地产网评人表示，房贷利率通过LPR重心下移，传递到了个人房贷。如果按定性分析，政策是利好楼市的。按定量分析，这一影响是星星之火。

近期太原市场上出现了各大开发商扎堆儿打折促销的局面，据世纪朗润、新浪乐居等机构公开发布的每周数据分析，预测今年季度太原市房地产成交清淡。在这种情况下，疫情结束之后，开发商会集中力量策划大型促销走量，购房者可货比三家，不必担心房价上涨。而从目前看，部分购房者买房时不仅看重地段价格，还将环境健康和物业服务质量划入重点考虑范围。

二手房市场同样缺乏租售价格走涨的动力。山西晚报记者在走访了中介门店后，发现有的卖家急需套现，出现信心下降的态势，愿意接受经纪人的意见以小幅降价换取快速出手。随后山西晚报记者在房源网站上房源发布的信息中发现，同等地段同等档次的房源，不仅仅是出售价格出现松动，房屋租金价格也出现松动，今年春节过后房租不仅没有涨，部分供给量大的小区还较去年有所下降。

业内人士表示，疫情对楼市的影响不会一直持续下去。在开发商资金周转一段时间资金流稳定后，房价下跌或大促销的局面将会结束。但山西晚报记者在走访时发现，部分楼盘推出的优惠在力度和产品类型上并非无差别优惠，业主享受得有前提条件。所以近几个月，有置业需求的购房者有充足的时间认真研究房源信息，可以先在网上看房，等疫情过后再选择实地看房，抓住开发商促销的几个月时间买到低价优质房源。