受多方面因素影响，今年房价有所波动。每一次房价的波动，都会催生房地产买卖合同的纠纷。如何防范纠纷，避免人房两空？8月2日，山西晚报记者采访了山西弘韬律师事务所专职律师崔甜。

律师简介

崔甜，女，汉族，毕业于太原理工大学政法学院，山西弘韬律师事务所专职律师。

擅长领域：民间借贷、婚姻家事等民商事诉讼

崔甜律师在承办律师业务中，忠于事实、忠于法律，对工作认真负责，精益求精，始终把当事人的合法利益摆在首位。

买到的二手房是法院查封房

2015年刘某与房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买房屋，首付45万元，并办理了银行贷款按揭。2016年10月，张某为了方便孩子上学，通过中介公司，与刘某签订《房屋买卖合同》，约定张某向刘某给付购房款65万元，剩余按揭贷款由张某承担，房子所有权归张某所有，待房屋所有权证书签发后，协助张某房屋所有权并更登记。

经过装修后，张某于2018年1月入住该房屋。2018年7月，法院执行局向张某发出协助执行通知书，要求其限期腾房。张某咨询律师后，提出执行异议。经核实，在张某与刘某签订房屋买卖合同之前，因刘某民间借贷纠纷，该房屋已被债权人申请查封。

执行异议被判定不成立

法院认为，根据《人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

在这起案件执行中，案外人张某对执行标的提出异议，称2016年10月3日与刘某签订了《房屋买卖合同》，应享有物权期待权。经审查，案涉房屋于2016年5月被法院查封。而张某与刘某签订的时间为2016年10月3日。在签订合同后，未及时在相关部门办理登记备案。案外人未提交在法院查封前就已经合法占有该房屋的证据。且案外人无证据证实非因自身原因未要求被执行人办理房屋网签合同及过户手续。

因此，法院认为该异议申请不符合相关法律规定。所以，案外人张某的异议请求不能成立，法院不予支持。案外人张某可以根据《房屋买卖合同》的约定及法律的规定另行起诉主张权利。

购买二手房屋前要查询

律师解读：在购买二手房屋之前要通过不动产登记中心进行查询。查询房屋是否存在抵押、查封情形，确保该房屋处于适宜购买的情形。其次，如果房屋为按揭购买，在购买房屋时，尽可能要求出卖人协助办理转按揭。最后，及时办理房屋所有权并更登记。

律师提醒，对于新建楼盘，常见的纠纷为违约责任，如延期交房，楼盘烂尾，断供，房屋质量瑕疵等。对于二手房买卖，因涉及限购政策，除涉及税费之外，应当注意的问题也十分繁复。