高端市场经历了十余年的发展后，2020年迎来阶段性爆发，星河湾继续发力，6号园开售；中国铁建开始在高端市场发力；金茂首入晋，为太原带来新的人居环境。

业内人士分析，太原高端楼市起源可追溯到2010年星河湾入市，至今10年，星河湾仍是豪宅典型代表；一路走来，太原豪宅经历了不同的市场主体和产品变化。2020年中国铁建花语堂、星河湾六号园、金茂府陆续入市，太原豪宅迎来科技革新……高端住宅越变越精细化的同时，价格走势也受到广泛关注——

A高端楼盘多盘逆势发力

在2019年下半年的楼市波动之中，作为太原楼市产品品质、销售趋势风向标的中高端楼盘，市场遇冷明显。根据当时楼市调研数据显示，2019年，太原中高端楼盘开盘个数减少、开盘去化率降低、蓄客量不足。而时隔不到一年，省城太原高端盘逆势发力，产品功能升级明显，尤其是价格趋势受到了业内及业主的广泛关注。

当前，太原楼市市场上颇受关注的高端产品，既有比较成熟的高端社区，也有刚入太原的新面孔。中国铁建花语堂、龙城金茂府、万达龙樾府、星河湾、中国铁建·融创学府壹號院等住宅系产品各具特色；而富力山、阳光城花满墅、太原万科翡翠公园等类别墅低密产品也是品质宜居的代表性作品。高端楼盘中，超过三成为新入市项目。

太原高净值人群对于社会圈层属性认识的增强，以及太原主城区土地资源日益紧张和自然环境保护的严苛要求，城市中心拥有旅游资源等核心地段的低密大平层项目，越来越受到这部分高净值群体关注。这些项目一般地处城市繁华地段，交通便捷，出行更方便。项目将别墅的功能区放在一个平面上，一层解决了家庭生活的所有功能，既保障了老人、孩子的居住安全，也提升了生活的舒适度。

高端项目承载着太原市塔尖人群的居住梦想，随着高端市场逐步成熟，高端市场呈现出了“百家争鸣”态势；累年开发数量稳定。

专业机构分析，从目前太原高端项目分布来看，主要围绕在景观资源和地段资源两方面进行布局。经历了地段——景观——核心发展区的分布变化，景观资源由汾河景观变为晋阳湖景观、公园景观；地段变迁为：主城区——城市发展下的南移——内城核心。

从价格方面看，高端盘价格涨幅较大：去年，太原中高端类项目共计开盘8个，主要集中在小店区和晋源区，价格均在13000元／平方米以上；今年，开盘数未明显波动，但项目数量有所增加，而开盘价格都上探至20000元／平方米。

B豪宅演变功能从大到精

业内人士回忆，2015年是太原高端市场的分水岭。2015年前，市场主体为本土开发商，品牌房企寥寥无几，2015年后太原高端项目开发由品牌开发商“包揽”，高端市场发展进入新阶段。

2012年以前，太原高端客户主要来自全省各地的“煤”老板，追求现象层面上的“大豪”，住宅产品追求尺度的宽阔，主力户型面积集中在300平方米左右，户型面积可达1360平方米；2012年以后，全省各地的产业转型加速，新贵阶层崛起，一掷千金的“富豪”数量下降；高知高智人群增多，追求住宅的精致度和科学合理化；豪宅主力户型面积下降到200平方米左右；户型面积下降至330平方米左右。豪宅面积从“大”转变为“精”。

专业机构分析认为，星河湾的产品变化最能反映高端市场整体户型的变化。从最初的一号园，到今年的六号园，户型变迁轨迹明显，也说明了太原高端市场整体户型在有规律地变化。一、二号园256平方米四居起步，户型面积偏大；三号园开始出现三居产品，面积段下探至249平方米；四号园在市场需求和高端客群由煤老板向城市新中产阶层转变的压力下，下降至98平方米二居起步，豪宅气质不显；五号园面积段上升，但无法回归二三号园产品面积段水平；六号园新品面积段继续下探至三居154平方米起步，市场呈现“精致化”豪宅特征。

记者实地探访了近期上市的纯新盘龙城金茂府与中国铁建花语堂两个项目，发现这两个项目平层户型面积段基本一致，175平方米起步300平方米截止，两项目175／195平方米户型为主力面积，占比在70％以上。在175／195平方米的户型打造上，花语堂侧重功能性，金茂府侧重尺度舒适性。

专业机构分析，245平方米至250平方米户型新项目在功能性和舒适度上有所提升，双向阳台提升户型功能性，中国铁建花语堂大主卧设计，提升居住舒适度；8.4米大宽厅，刷新市场标准。300平方米左右户型新项目在居住均衡性、功能性方面有较大的提升。

除了户型设计，太原市场科技智能化系统也不断升级。最初，购房者只要求安全性和便捷度，当时的智能化系统以可视对讲、智能门锁、智能开关为主；随后，绿色健康理念盛行后，恒温、恒湿、恒氧逐渐成为标配；而今年，房企从室内光照、防尘、降噪、提高水质、恒温、恒湿等多方面进行升级，以绿色、健康、科技的高性能标签，焕新生活体验。

高端市场注入新鲜血液，从户型、科技等方面给太原高端客户带来新的认知。后期太原高端市场预计将迎来阶段性爆发。

C竞争加剧销售风险隐存

2018年以来，高端市场长期处于平稳发展状态，尤其是2019年至2020年，高端市场占比始终维持在4％，市场波动性相对较小，市场发展稳定。

2020年，随着保利、中海以及金茂陆续拿地，太原高端市场新入市及待入市项目达到6个，潜在货量超过194万平方米，新项目集中入市，或将推动高端市场供应量出现井喷式上涨，主力供应面积分布于160平方米至200平方米和240平方米至300平方米。高端市场是房地产市场的“顶点”，新晋房企在产品力方面的提升将重塑市场价格天花板。随着客户认知的不断提升，市场产品的革新回应其诉求，刺激客户需求及预期进一步扩大，循环式激励市场产品不断提升。

有业内人士表示，市场高端住宅比重过大，对整体房价水平影响很大。这种现状最直接影响是使得太原的新建商品住宅均价明显攀升。近两年，包括太原在内的不少一二线城市高价地块频出，地价基数高，这将导致未来豪宅、高端住宅供应量持续放大。如果出现部分价格上涨过快的现象，太原楼市还将面临着滞涨或者下调的风险。专业人士进分析，不排除有部分城市豪宅项目存在价格高、炒作的嫌疑，显然会影响此类项目后续价格的成长。如果调控政策导致价格上涨空间受限制，也往往会出现价格上涨停滞甚至下跌的可能。这方面的风险需要警惕。

专家认为，如果单纯从资产配置角度出发，需要抓准入市时机。现阶段，政策调控力度仍未放松，市场需求受到抑制，市场预期转向，房价单边上涨的趋势有可能会转为震荡上行的走势。如果在震荡中入市，有可能会因为房价调整而导致资产缩水。