复盘2020年太原房地产的365天：尽管年初种种看空声浪此起彼伏，但太原房地产市场逆市上行，在经历季度停摆后日益复苏，最终在2020年末，商品房全年成交额又创出新高，交出一份令人意外的成绩单。对于太原房地产市场，2020年，新冠疫情“黑天鹅”惊涛骇浪般冲击房地产市场，随着市场由增量向存量转变，各房企头顶“三条红线”的紧箍咒，主动被动参与以价换量的价格战大军，承受“房住不炒”的加持压力……数据统计：全口径销售业绩低于平均增速的房企数量仍在增加，规模房企增速放缓甚至开始负增长。在疫情和调控两只魔力之手的影响下，尽管2020年市场价格战越演越烈，但价格洼地尽显的优势，让市场观望情绪逐步减弱，以价换量和以质换量的市场，成就了一份不错的太原地产数据。有人说，相比2020年，2021年，太原房地产市场的考验只会有过而无不及，随着政策环境的紧缩，销售态势压力日益加大，越来越多的房企将面临负增长困境。随着“十四五”的定调和太原城市基建的进一步完善、人才政策的进一步放宽，太原房地产市场将会迎来怎样的变化？

2020年以价换量成主流

太原楼市自2019年开始，各种令人眼花缭乱的价格优惠等促销手段已在市场上蔓延。此后，随着调控政策进一步紧缩，受市场低迷状况影响，市场观望情绪日益浓厚。年初，一场突发的新冠疫情将火药味十足的市场彻底推向以价换量的区域内。一时间，房企主动或被动调整价格，降价成为一些房企抢夺市场的竞争手段。同片区域新开盘项目为抢占市场，入市价格低启，大盘项目分期降价，一度导致新开盘项目与片区持销项目价差过大。比如：某片区精装项目开盘价格由12300元／平方米下探到10900元／平方米，一些项目每平方米的价格下调千元，一些项目三期开盘价比一期开盘价还要低……自2018年以来，三年间，太原市商品房成交量保持在750-800万平方米，需求量稳定，但价格下降明显。相比2019年，2020年，太原市各类物业型成交量价均有不同幅度的下降，其中商品住宅市场成交面积基本与去年持平，成交金额下降6％；商业市场、公寓市场和写字楼市场成交金额降幅均在30％左右，公寓成交价跌破万元。受市场以价换量影响，市场均价整体下降，客户购买力和选择性大大增加。专业机构分析认为，从年终太原楼市年报看，各房企通过以价换量的目标，确实得以实现。2020年，太原市房地产市场成交量仅小幅下调，与一季度预测的悲观态度截然相反。降价扩大了刚需客的选择范围，持续提高了改善型客户居住品质的可能性，地市客户来太原购房比例明显上涨；同时，也让各区域板块分化逐渐明显，给予各区域板块的客户更多的选择。最重要的是，销售额的增加使得房地产开发企业“回血”加速。从目前市场趋势看，楼市的活跃度明显提升，2021年一季度房价将继续微涨。

政策环境全面紧缩

2020年，楼市调控政策频出，多个针对楼市的高规格表态频频发布。其中，以“三条红线”和银行业房地产贷款集中管理制度为代表的房地产金融审慎管理政策，被认为是一项颠覆性措施，其带来的影响也将在未来逐渐显现。

从范围看，尽管2020年前三月，受疫情影响，楼市政策仍在放松期徘徊，地方为缓解疫情冲击有限度的松绑调控政策。第二季度，以深圳为代表的热点城市市场过热，调控开始逐步紧缩，一些价格上涨过快的城市撤回楼市松绑政策；此后，房地产市场开始头戴“紧箍咒”，正式进入全面收紧阶段。

此后，随着“三条红线”落地，地产债融资锁紧，稳步扩大房企融资新规适用范围和房地产金融审慎管理进入严格实施阶段。

从太原房地产市场的表现来看，出台“三道红线”作为针对房企融资推出的一项重要的控制措施，其为未来房企调整负债状况提供了指导性方向。体现在太原市场中，以恒大、富力、融创的一些项目开始主动以价换量，加快回款。而央企保利、华润等在售主力项目，价格稳定，并未寻求以价换量作为去化的手段，相比之下，其抗压能力较强，负债率影响较小。

从购房者层面看，2020年9月，太原市房产交易服务中心发布《关于推进人才购房“放管服效”改革有关事项的通知》。通知要求，对符合太原放宽人才户口迁入政策通知的人才，在太原购房可按照太原市城镇户口待遇，可购买2套住房。相比此前“先落户、后购房”的政策，此次新政被称之为阶段性放松政策，对于稳定太原楼市起到一定的稳定作用。

业内人士认为，这一年，对于房地产市场，中央调控力度不放松，仍坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位不变。即使是在疫情最为严重的一季度，也多次强调不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策，及时科学精准调控，确保房地产市场平稳健康发展。在这种紧缩的政策环境之下，只有依靠产业、交通辐射影响力以及一揽子人才政策吸引更多产业人口为太原城市发展注入活力，为房地产市场发展注入生机。

寻求高质量发展新路径

伴随着“十四五”的定调，太原房地产市场将发生怎样的变化？2021年，太原市房地产市场将如何进一步实现平稳健康的发展格局？

“十四五”规划中将继续坚持“房子是用来住的，不是用来炒的定位”，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。此政策为五年间的房地产定下基调，调控不放松，平稳发展仍是主调。

专业机构预测分析，截至2020年底，太原市商品房市场土储量约3500万平方米，未拿地体量仍在高位，2021年，太原土地市场潜在供应量充足，政府供应端收紧可能性小，预测短期土地供应量态势将会持续。

在政策大环境稳定，坚持“房主不炒”，太原持续基建建设、经济转型、人口增量的稳定状态下，2021年市场氛围延续可能性较大。相比2020年，2021年太原房地产市场价格仍以稳为主。2020年，楼盘成交热点为环西南板块、龙城大街板块和小店镇中心板块。这些区域未推售土储较多，未来仍是市场主要供求区域。泛南站板块待入市项目较多，未推售体量充足，未来预期较好，预计2021年市场供求量将会大幅上涨，成为新兴热点板块。

业内人士认为，2021年，各大房企都将处于内外部调整适应期，提升经营实力是“活下去”出路。房企不仅要做到防范风险、走出困境，同时也要放远眼光。尤其是“三条红线”全面实施，降负债、稳流动将成为摆在行业和发展首要位置，迫使房企放慢周转速度。

展望2021年，在“房住不炒”的政策主基调下，房地产行业发展仍将以“稳”字当头。在深入贯彻新发展理念，紧扣推动高质量发展、构建新发展格局的背景下，房地产市场已然进入到新的发展阶段，环境发生的变化给房地产市场带来冲击的同时，也推动着行业的变革与发展。各房企只有更加注重产品品质，更加注重发展质量，更加注重健康、安全、人性化、低碳化、智慧化，同时更加注重创新性，才能为房地产市场注入新的活力。山西经济日报