在经历了密集“爆雷”之后，发展前景广阔、且与民生紧密相关的“长租公寓”及租房市场规范问题引发各方关注。3月5日，今年国务院政府工作报告首次提及“规范发展长租房市场”，并提出“切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给”。已在太原落地近10年的长租公寓市场现状如何？租房及长租公寓市场升级发展将给百姓生活带来怎样的影响？山西晚报记者对此进行了深入采访——

中介市场长租及租房业务增量有限

连续多年，省城太原新建商品房住宅供需两旺，一批新兴的房产中介品牌犹如雨后春笋快速成长。已在省城房产中介公司供职多年的孙小东告诉山西晚报记者，太原房产中介公司品牌已达200家，门店超过了2000家。与一线城市相比，太原房产中介公司的主营业务以新房成交为主，出租房业务属于中介的边缘化业务。

在省城大型居民生活区、交通干道沿街等生活及商业核心区，房产中介门店的开店数量、布局与生活便利店、便民菜市场不相上下。3月8日，记者走访多家房产门店发现，这些门店无一例外将新房、存量房销售信息海报张贴在店内及橱窗显眼位置，租房信息较少。

某房产经纪公司太原分公司“相寓”项目总监董女士表示：“与一线城市相比，太原城市发展仍处于城建提质升级发展期，房地产市场以新房成交为主，新房市场的成交量是存量二手房的两至三倍。而存量房中，转化为出租房的套数年成交总量约在16万到20万套之间，这当中超过一年期的长租房业务更少。”

山西晚报记者了解到，长租公寓类项目在太原其实并不算新鲜事物，它的前身是毛坯房托管业务。目前，太原市场上做毛坯房托管业务的大小中介公司达上百家，但是真正形成规模的为数不多。“相寓”是省城长租公寓存在最久、规模的品牌之一。但在长达近10年市场发展中，太原的长租公寓在配套设施、服务品质，以及品牌数量、规模等方面，较人口有活力的一线及沿海城市相差甚多。

“首先，在置业观念上，太原人的居住观念更认可‘居者有其屋’。租房主力客户中，主要为在太原工作的异地人或刚刚步入社会的年轻人，他们的收入状况达到一定水平，基本上都会由租转购。其次，多年倡导的‘租购同权’很难落地。比如，在疫情期间，长租房的租客出入小区都会遇到问题，物业公司对待房主和租房客是两张面孔。更别说落户、子女就学、医保社会缴纳等关系租房人切身利益的问题。在太原人心中租房始终不是解决居住需求的长久之计。”董女士称。

从中介来说，成交一套新建房的高达总房款的3％-8％，即一套总价上百万的房子，中介业务员可获得1至5万元收入；成交一套存量二手房，业务员为1％；而租房成交，中介业务员仅能获得千余元的房租。长租公寓的成交过程中，中介公司还需承担房屋的养护、空置成本，以及对接物业、房客、房东多方所耗费的时间成本。所以，貌似蓝海的长租公寓市场，在太原房产中介中并非主推业务。

2018年开始，部分打着长租公寓旗号的公司纷纷在太原新建成交房小区内寻找空置房，以租期为三至五年的长租公寓名义向房东收新房，但按照这些公司的签约原则，原本要金的房东，却要在交房两到三年内不金，并向长租公寓公司缴纳数额不菲的装修费。知情人透露，这类长租公寓公司的盈利点并非房屋租金，而是高达5至10万元的基础装修费。至于出租空置率、装修品质，并非这类公司在意的重点。

出租房屋租售双方体验均不佳

租客损坏家具、家电配套、装修等不文明的租房行为，却由来已久。

“房子租出去一年后，家里的家具、家电多多少少都有点小毛病。卫生状况更是难以描述，感觉租客从来不打扫卫生，也不在意厨卫管道散发的强烈异味，也不担心油烟机肮脏会对健康带来影响。”多年前，曾将自家空置房出租的市民郭女士告诉山西晚报记者，这套房子是她当年购置的婚房，家具家电齐全、装修舒适。为了房子将来还能用，在出租时，郭女士对租客进行了筛选，选了一位就近工作的女教师。但在租客心里，租住的房子不是家，家中所有配置能用则用，不能用只与房东有关。郭女士的这套房先后共出租了7年，先后换过4任房客，每一任房客的居住习惯大同小异。2020年，郭女士收房打算再住之时，只能投入数万元重新装修，7年间所获房租与装修费相抵，更别提出租。

而因为租客居住不文明，省城出租房的房东不会投入资金更新家中家具、家电、装修等配置，所谓的拎包入住事实上仅能满足租客的基本生活需求。房屋内的配套陈旧、卫生不佳，对于租客而言也很闹心。为了孩子上学能离家近点，市民李女士便在孩子的学校附近长租了一套两居房。李女士收房所见情景与郭女士房东收房情景相差不多，家中需要修修补补的地方多达十几处。李女士想要改善出租房居住品质，投入置办及维修的装修、家具等高额费用，只能自己承担。

对于租房双方遇到的此类糟心事，接受山西晚报记者采访的律师称，租房本质是合同法律关系，租售双方有约定的从约定；无约定的纠纷，需要双方协商解决。尤其是租客与房东通过中介平台成交的长租公寓类房子，相关协议约定内容相当宽泛，房东和租客如在签约前未明确条款，日后出现纠纷的可能性更大。

山西晚报记者在调查采访中发现，正因房东与租房客两方的体验感不佳，手中持有存量房的房主并不愿将空置房投入到租房市场中，相比新建房的成交活力，太原市租房的供需量多年较为衡定。除了名校周边之外，省城房租上涨空间极为有限，多年维持在15至25元／月·平方米。

租售不同权租房市场亟待规范引导

人才是城市发展的核心竞争力。近年来，我省及太原市政府不断放大招吸引人才，推出了一系列租房补贴、人才落户的政策，努力解决“新市民”的住房问题。2020年，太原市正式入围中央财政支持住房租赁市场发展试点城市名单，这意味着三年内，太原将获得年均8亿元的中央财政奖补资金，用于多渠道筹集租赁住房房源、建设住房租赁信息服务与监管平台等与住房租赁市场发展相关领域。除此之外，《太原市第二批中央财政支持住房租赁市场发展实施方案》提出，到2022年，太原市将实现借助于GIS地理信息系统的“数据一张图”，完成全市全量房源信息全覆盖。有租房需求的市民可按数据地图查找房源。

业内人士分析介绍，从中央至地方政府正在从政策层面引导租房市场的发展和规范，培育长期稳定的住房租赁市场，满足多层次的住房需求，以解决普通家庭及经济条件有限的城市新居民住房难题。而从市场实际操作层面来看，“租售不同权”的问题是目前影响租房市场供需成交提升的主要矛盾之一，相关的落地政策应从这方面加以良性引导。

相较于传统租房，长租公寓对租房双方所面临的部分问题进行了部分优化，比如帮助房东租金催收，为满足租客居住条件所提供的维修、保洁、装修等服务，大大节省了租客和房东的时间，也提供了更加周到的服务。但长租公寓公司在运营过程中，会遇到租房客拖欠房租、恶意损坏房屋配置，以及房东欠缴空置期物业水电费、侵犯租客隐私等各类问题。在租房市场的维护与引导推进建设中，职能部门可与金融机构联合，将信誉审核机制覆盖房东、租客、中介、物业等租房业务主要方，以提升各方的安全感、责任感，建立良性市场供需机制，解决租房在量与质上的供需不对等。

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太原首批中央财政支持住房租赁市场发展试点项目揭开面纱

山西晚报讯（记者张磊）10日，山西晚报记者从太原市房产局获悉，太原批中央财政支持住房租赁市场发展试点项目已结束公示。首批项目包括三个，项目总面积为39668.87平方米，涉及资金为3596.1万元。

据悉，为顺利完成财政部、住建部下达的目标任务，根据《太原市中央财政支持住房租赁市场发展试点专项资金管理办法》（并财城［2020］456号）、《太原市中央财政支持住房租赁市场发展试点专项资金使用实施细则》（并房［2020］60号）有关要求，太原公布了批中央财政支持住房租赁市场发展试点项目。

个项目是创新绿城，项目位于科创城马练营路以东，化章街以南，西温庄西路以西，化章南街以北。该项目属于新建类项目，位于综改区。申请单位是山西科技创新城投资开发有限公司。房源面积是33442.87㎡，奖补资金为2896.98万元。

第二个项目是联通实业办公楼改造项目，位于长治路273号。该项目是集中式改建，属于小店区，房源面积为6226㎡，奖补资金为39.22万元。

第三个项目是太原伟业地产经纪有限公司盘活类租赁住房业务，所涉及房源遍布太原六城区。该项目属于盘活类项目，奖补资金为656.9万元。