7月伊始，太榆（太原市及晋中市榆次区）房地产企业上半年拿地排行榜出炉。与过去两年相比，一个明显的现象即上榜前10的房企拿地规模整体下降，部分出手阔绰的标杆房企从榜单上“消失”。榜单里管中窥豹，布局省城及大太原都市圈的相当一部分知名房企今年上半年谨慎的拿地表现，与原有高歌猛进的开发势头出现强烈反差。

造成这种状况的原因复杂：既有融资监管“三道红线”的扼喉，又有期房销售及回款的压力，还有同行内卷式的竞争，以及优质土地奇货可居、土地成本高居不下的现状。然而，没有面粉的面包房，终究无以为继。

土地拿与不拿，眼下正是太原楼市房企面临最纠结的选择题——

A房企拿地热情降温

上周，朗润智业发布了上半年太榆房企拿地排行榜。不论是量还是价格，房企在太原拿地状况相比去年、前年出现明显降温。在太原市今年举行的两场公开土地拍卖会上，丽华北这一宗地块是两场土拍会的主角，首场在保利、中海之间流拍，第二场在碧桂园、中海之间PK，最终碧桂园高价拿地。几乎没有激烈角逐，也没有多家竞拍的情况发生。

从目前拿地排行榜看，上榜的十个房地产企业中，不考虑土地性质分类，拿地面积超过20万方（合300亩）的有2家：晋中君威万国实业有限公司共拿地一宗，面积为22.04万平方米（330亩，仅为恒大绿洲占地三分之一），楼面地价301元／平方米；山西嘉源谷实业有限公司，拿地27.85万平方米，楼面地价321元／平方米。但这两宗地均位于晋中市，参考意义有限。

拿地面积在10-20万方的企业有3家：金科地产13.68万平方米，楼面地价656元／平方米；保利发展11.86万平方米，楼面地价2926元／平方米；万科地产10.7万平方米，楼面地价961元／平方米。

拿地面积在10万方以下的企业有5家，占到排名0的半壁江山，分别是：山西如泉置业有限公司10.67万平方米，楼面地价735元／平方米；碧桂园6.51万平方米，楼面地价1860元／平方米；晋中市辰玖房地产开发有限公司，拿地9.72万平方米，楼面地价1058元／平方米；山西昕锦苑置业有限公司6.81万平方米，楼面地价673元／平方米；中国恒大，拿地4.28万平方米，楼面地价3435元／平方米。

山西晚报记者比较2020年全年的数据发现，开发商拿地量级有所下降，新增土储超500亩的房企难觅。2020年，宝能城发以98万方在榜单上位居，而中海拿到了62.97万方地块，恒大拿到37.23万方地块；而今年上半年，太榆市场拿地和第二的房企，地块位于晋中市榆次区，太原新增土储超过500亩的房企仅有金科和保利。考虑到半年榜与全年榜的统计周期不同，2019、2020年前两年全年榜前10房企累计拿地总面积除以二，面积仍然远超今年上半年前10房企拿地累计面积。同时，在公众印象中拿地积极、品牌影响力强的富力、红星、当代等房企未进上半年拿地排行榜前10。

在数据整理中，山西晚报记者发现，不仅量有所下降，楼面地价也有所下降。2019年中，开发商0排行榜中拿地楼面地价从1334元／平方米至4075元／平方米不等；2020年中，开发商0排行榜中拿地楼面地价从1510元／平方米至3382元／平方米不等；而今年上半年，开发商拿地的楼面地价则分别从301元／平方米至2926元／平方米不等。虽然这其中加入了土地价低的晋中地块，拉低了成交价，但相比2019、2020年，今年上半年成交地块楼面地价整体水平是在降。

B竞争内卷楼盘销售压力大

多位置业顾问表示，现在太原楼市的痛，就是去库存压力有增无减。自2019年以来，不少楼盘选择以价换量，包括业绩领先的品牌楼盘。而业绩不佳的相当一部分楼盘，身陷其中，无力自拔。尤其在限购限贷、以及二套房交易门槛提高等的政策环境下，不少大户型房源的销售压力巨大。

小店区一家楼盘营销负责人表示，现在他所在的楼盘还剩下一批大户型，从2020年开始想了很多办法去化，虽然有成交但去化速度不理想。现在公司计划尽快把房源出手，回笼资金。同区域内，另一家主营大户型楼盘的营销却对外统一口径：持续去化，且每月成交达数亿元。但了解太原市场的业内人士都可以粗略估算出，这些房源平均每套面积在250-300平之间，属于超大户型，每套房总价均在300万元以上，经过多年太原市场的开发、挖掘，这部分消费群体早已在太原购置两套以上高端住宅，再斥资购置同档次产品的可能性有限，而所谓的数亿元销售业绩，折合成房子仅有30至40套，低于两年前同类产品月均业绩。

“主要还是总价太高。”上述人士透露，在太原能承受高总价的意向购房者原本就不多，现在再加上限购，许多有意向的客户也没办法下单。“前阵子就有一个客户谈了很久，还是有购房意向的，但由于限购的问题，最后还是没有谈成。”而随着中小户型的逐步售罄，大户型的销售成为了该楼盘的难题。同时，高端盘数量增多，也让大面积户型销售面临考验。

但这并不能说明小户型就一定好销售。今年上半年，位于环线以外的中小户型，同样经历着难以去化的煎熬。太原北城某大盘一直主打两居刚需小户型，从去年开始数次开盘，价格数次走低，整体活跃度一低再低。在市场压力下，该楼盘前段时间在微信朋友圈、各类置业群打出每平方米不足7000元的销售价。而该盘每一次降价，会引来同区域竞品的降价，在你番唱罢我登场的片区楼盘内卷之后，整个片区的楼市形象被毁，楼盘业绩依然没见好转。“这个区域的购买力短期内已经都被消化掉了，现在一下子没什么人买房，大家都觉得房子价格还会跌，也没人敢买了。”该区域一楼盘营销部经理私下透露。在整个市场的观望气氛下，尤其是对未来市场预期不佳，即使是低总价的房源在今年也不一定好销售。

C部分房企“粮草”不足

兵马未动，粮草先行。在开发商眼里，粮草无疑就是土地，没有土地就没有未来的销售业绩。而各集团房企旗下的太原或山西分公司，如果多年无新地块入手、新项目面市，将面临生死考验。

从太原历年公布的房企品牌业绩榜单可以看出，业绩冲在全城头部的房企无一不是多盘齐发的布局，这些房企即使个别盘销售不佳，还有其它业绩可观的项目将太原分公司总体业绩推到市场前排。但是想要多盘齐发，首先要具备充沛的土地资源，在全城各区域均有地块入手，应对不同需求的各类产品均有面市。

然而，山西晚报记者走访省城各房企时却发现，房企拿地难的情况普遍存在，包括恒大、万科、富力、华润、首开、中铁、星河湾、融创、当代等在省城较为活跃的品牌房企。

今年上半年，仅有恒大、万科等少数品牌房企有新增地块进账，但拿地规模与前两年相比不可同日而语。至于融恩、蓝光、海尔、远洋、旭辉、中梁等近两年新入并的房企，手中仅有的少量项目，销售亮点不足，再拿新地块的动力和能力非常有限。

去年下半年，房企融资监管“三道红线”政策横空出世，这让靠融资续命的房企们普遍面临压力，为了减缓这种压力，更是为了达到国家对“三道红线”的要求，不少房企开始收缩拿地，更有甚者，企图通过降价促销、甩卖资产等方式来改善财务状况，在这种情况下，房企已无力去竞买更多的新地块。

房地产业内人士张女士告诉山西晚报记者，“部分品牌房地产企业眼下正在应对严格的金融监管，融资艰难，开发周期加长。没有大品牌背书的项目，很难获得市场认可；而大品牌房企现在也面临融资、销售回款的压力。相比而言，央企、国企背景的房企，因为有融资优势，有实力去获得优质地块，并有实力去周转运营。但同样的地块，到了融资成本高的房企手里，价高的优质地块就可能变成烫手山芋，搞不好要赔本。”

同时，许多集团公司在太原的土地储备不足，三年之内将无新盘上市，这将波及到子公司的项目运营、销售业绩、员工收入，以及子公司团队存在的合理性。

D拿地，纠结的选择题

按理说，粮草不足备粮草即可。但是，省城房企还要应对的另一重问题，即全城存量房数量庞大，市场内卷严重。

“前些年可以从银行贷到款，自有资金动用很少，几个项目同时开工。那几年房价涨得快，房子也不愁卖。现在，投资一个项目大部分花的是自有资金，万一这个项目销售不畅，那就只有死路一条了。即使销售业绩还可以，可能也要亏钱。以前开发资金大部分是从银行借的，有足够的杠杆支持盈利，现在很难从银行借到钱了。”负责项目投拓的周先生称，太原数万套保障房已经开工，政府加大力度推进租赁房市场，暂时还不能准确评估未来保障房对住宅市场的影响。“不确定因素太多了，拿了地也不知道什么项目真正适销对路。”他说。

对于何时拿地、划不划算的问题，各家房企都有一套专业评估测算方法。据一位不愿具名的千亿级房企投拓部门工作人员介绍，当市场环境较好时，在房屋售价预估上，可能会考虑还有一定指标的年度增长预期。在成本固定的情况下，售价的预期越高，对应的可承受地价水平就越高，所以前几年太原频现“地王”。但在当前的“淡市”行情中，房屋售价预估不仅不会考虑增长预期，而且还要充分考虑人工成本、建安成本、融资利息提高及销售周期加长的影响等，因此在打足开发成本的前提下，根据企业的承受能力再去反推地价。

“目前，房企拿地分成了明显的两个派别，即谨慎拿地和逆市扩张。”业内人士认为，由于各家企业的土地储备面积、资产负债、项目布局、发展预期不同，因而各有各的算盘，不可一概而论。但无论是谨慎拿地还是逆市扩张，各家房企在决策拿地时，对地价水平的测算都趋于稳健、保守，除个别特殊地块外，确保低溢价拿地已成为共识。

另一位营销人士透露，市场好的时候，开发商买地更多的是看预期，看好地价上涨带给企业的利润空间。而市场环境不好时，开发商要面临售价下行、开发成本增加、融资压力加大等风险，拿地必须综合考虑企业的资金状况、开发能力等因素。房价下降20％，也许影响到地价上的下降比例会超过50％甚至更多。

但山西晚报记者了解到，一些头部企业依旧没有闲着，截至目前他们仍在厉兵秣马、频频布局。在“淡市”中由于竞争减弱，土地招拍挂市场反而会出现较好的拿地时机，一些区位优越、价格便宜、完成拆迁、面向刚性需求的住宅地块项目，自然会受到许多房企的青睐。同时，受行业融资受限、销售回款放慢等各种因素的影响，一些房企资金压力加大，甚至面临资金链断裂的危险，因此并购机会也将增加，目前多个城市这一现象已不鲜见。