近日，东莞市一楼盘虚假宣传案例在引发关注。去年12月，一位购房者在东莞市某小区购置了一套商品房，买房时，销售人员以及宣传广告上均宣传其为独立小区。但今年6月收房时，业主们竟然发现新建小区和隔壁的一个20年的旧小区连在一起，开发商甚至擅自将沙盘红线修改围住了旧小区，将独立小区变成了共有，这让业主们感觉自己被骗了。截至目前，该事件仍无下文，继续在网上发酵。

山西晚报记者实地走访省城市场时发现，有不少购房者曾经遇到过、或正在经历着开发商的虚假宣传。业内人士表示，近几年，市场监管部门对地产类广告宣传强化了监管，但房地产行业的虚假、夸大、不实宣传仍然存在。为避免监管部门的惩处，楼盘的夸大、虚假、不实广告行为明显收敛，但不好界定是否违规的营销推广行为仍在市场普遍存在。

那么，这些伤害性大、更为隐蔽的营销方式有哪些套路？在淡市之中，购房者如何识别房企“精明”的营销手段，免遭财产受损？山西晚报记者对此进行了走访和梳理——

A合同无约定虚假宣传可能性大

这些年，购房者们持续面对着一个很残酷的现实：不实虚假宣传仍然存在，楼盘推广营销手段不断升级，业主被带节奏、不理性的购房行为时有发生。在街边广告或者楼书上，购房者经常能看到这样的宣传：千亩生态公园、珍稀濒危树种、豪华入户大堂等撩人眼球的广告语，而实际上，千亩森林公园远在数公里之外，濒危树种不过是路边的小树苗，入户大堂也不过是2米宽的通道……

为了销售业绩，开发商的销售团队在接待购房者时，极尽宣传之能。但是，在商品房买卖合同中，大部分眼花缭乱的广告宣传、沙盘及样板间展示内容却落实不到合同中。商品房期房很难做到像其它商品那样所见即所得，甚至是所得超所见。

令人动容的样板展示与购房签约合同内容往住有冲突，不少购房者会在合同中看到这样的条款：“销售人员的口头承诺、宣传资料、样板房等非交房承诺、非合同约定内容。交房以合同约定及实际交付为准……”北京金诉律师事务所主任王玉臣表示，从合同来看，开发商所有的宣传展示、所有的销售人员的承诺实际上都对其没有任何约束力。开发商在合同中的这种约定显然是对法律风险的规避，也往往会直接导致购房者在收房时大失所望却又维权依据不足。

因此，购房者一定要学会鉴别开发商宣传的真伪，提高警惕。购房者把握一个基本原则，只要在合同中没有明确约定的内容，都存在变数，都有很大的可能是宣传的伎俩，误导购房者。

购房者在与置业顾问交流时，效果图、样板房和沙盘都是经过设计师、专业人士精心设计、制作，与真实的交房实景、实情或多或少存在差距。如果想尽量避免掉进这些坑里，可以要求开发商将效果图、样板房、沙盘展示的楼盘建设相应施工图附在合同中，施工图纸才是房子及小区的真实面貌。

B配套市政定多查资料多打听

如果多走几家楼盘，购房者便能体会到城市配套、公共配套是开发商推广产品的重点。比如，多数楼盘都会对公共生活配套进行极力渲染。以云南西双版纳某度假区为例，开发商在多种媒体渠道宣传中明确表示，小区配有高尔夫球场、人工湖、三甲医院、国际学校等，这些配套对房屋价值的提升有极大益处。与此同时，对房屋装修高配置的宣传，也是精装修商品房的销售必用手段。精致的室内效果宣传图美轮美奂，令人耳目一新。

按照相关法律规定，小区公共生活配套必然会出现在相关的规划手续之中。所以，购房时，对于开发商宣传的配套，购房者可以通过小区的建设工程规划许可证附件附图去核实，看看小区究竟是否有这方面的规划。如果规划中都没有，将来很难实现。而且没有相关规划的建筑工程属于违建，随时会被拆除。

此外，还有关于楼盘地理区位价值、交通及片区发展前景的城市配套。关于这方面，购房者可以要求开发商提供片区土地的控制性详细规划，同时还可以到太原市规资局、太原市住建局网站去核实，或实地考察。以地铁房为例，购房者可以到相关的规划部门去核实，如果地铁规划为远期规划，五年之内无法开工，其站点、线路存在变数，而针对这些不同的内容，房子的增值状况也会发生改变，对业主是否出手购房造成影响。

C学位房问题多切记写进合同

很多年轻家庭购房是奔着开发商提供的优质教育资源去的，甚至不惜花费远远超过房屋本身价值的成本。在太原楼市中，是楼盘销售的利器，所以，楼盘针对释放的信息五花八门。近名校、建学校、傍名校、引名校等过度炒作的事情屡见不鲜。

每年6至9月，因为子女入学问题发生的业主集体维权事件屡见不鲜。对于业主来说，购买了无法保障子女上学的“”，不仅多负担了购房费用，还耽误了孩子按时上学就读。

王玉臣表示，如果开发商宣传项目是知名学校的，应该把保证子女入学的条款写入合同中。房企不能或不愿把保证业主子女学位的条款写入合同中，说明学位保障没保证。其次，可以要求开发商提供相关的办学批文、合作办学协议等文件；另外，购房者还可以去区一级教育局等政府部门核实。

另外，义务教育阶段的学区划分、招生政策每年都会有变动。知名度越高的学校学位越紧张，各学校招生细则各不同，有的学校学位实行排名制，根据业主是否有户籍、是否有房、买房或租房时间等信息，按照优先顺序录取，业主买房晚或者二手房，排名靠后，子女未必能顺利入学。

从2021年开始，太原规定学位使用将受到一定限制，同一套住宅内6年内仅有学区内一个小学学位，3年内仅有一个初中学位（符合国家生育政策的除外）。因此，一些配建了名校的已交房知名楼盘，会出现原业主已迁走、学位仍被占用的情况。

D开发商资金紧张交房风险如何破

商品房是大宗商品，按目前的预售制，业主购房会把首付款交到房企，业主购房贷办理成功之后，全额房款会划至房企账户。这笔款是否用于项目建设、所购房屋产权是否被抵押，开发商融资、金融信誉等动态的变更信息，普通业主不易掌握。

今年，国家严控房企融资风险，个别知名房企资金链紧张的消息不绝于耳，这些品牌在楼市成交动力不足的三四线城市，项目出现降价、建设节奏缓慢、现金流周转不畅的问题。由此延期交房、降标降质，因投资及运营方生变带来的建设停滞等风险明显加大，甚至面临烂尾风险。

在这种情形下，购房前要对房企的财务状况有所了解，选择财务指标的品牌房企楼盘，一味降价的项目要慎选。其次，万一买到存在风险的楼盘，要有自我维权的信心和意识，积极收集并保留好维权证据，适时拿起法律武器保护自己的合法权益。不要一味观望，抱着“坐收渔翁之利”、搭顺风车的侥幸心态来维权，这样只会在房企屡试不爽的“反间计”“拖延症”中，错失维权或讨回购房资金的良机。

王玉臣表示，购房者发现所购楼盘存在资金风险，要尽快向相关职能部门提起挪用预售房款资金查处申请，申请监管部门对这种违法行为进行调查处理。如果楼盘已烂尾，可以立刻起诉要求解除合同，返还购房款。必要的时候，可以申请开发商破产，在破产清算中行使业主基本债权优先权。比如一个项目主体已经完工，这种情况不建议解除合同，可以把尽量推动复工作为目标。若楼盘前景不错，也可配合房企、政府、合作方等多方，推动项目完成资产重组或者其他开发商接盘。