这场大变局后，地产行业进入央企时代

“在支持增长与防范问题之间寻求平衡，特别是要加强预期管理和引导，不向房地产市场发出错误信号。”

——《经济参考报》

说的错误信号是什么，其实包括很多，其中各城市接连出台的“限跌令”引起了行业热议。“限跌令”被默许，从目前来看，并没有什么不对。经济日报也有评论称，出台限跌措施是当前房地产市场分化明显的体现。稳是主基调，大涨不是稳，大跌也不是稳。人们越来越认识到一线城市房价过快上涨将带来的问题，也应注意到，房价过快下跌的情况同样会给楼市带来很大困扰。

9月27日，央行在官网发布消息称，货币政策委员会召开的2021年第三季度例会顺利召开。 在此次会议中，货币政策委员会首次提出了房地产的“两个维护”—— 维护房地产市场的健康发展；维护住房消费者的合法权益。 

央行喊话维护市场秩序，土地供给政策纠偏，一些资本杠杆型企业危机集中爆发，竟然让房地产板块迎来了一波修复，市场的逻辑太超前了。

纵观此轮房地产大洗牌，政策趋紧导致资金链暴雷，进而引发信任危机，曾经的中国经济支柱行业，正在进行一场大变局。

这场危机主要集中在民营房企阵营。以恒大、泰禾、蓝光为代表的，以高杠杆撬动高增长的房企正在被驱逐，资本、金融机构、投资者、购房者正在远离这些企业。

曾经有多么辉煌，如今就有多么惨淡。

此前央行和住建部制定的“三道红线”，给疾驰狂奔的地产行业戴上了紧箍咒，也成了验证企业质地的标准。

三道红线保持绿档

融资成本进一步优化

截至2021年年中，中海、招商蛇口、华润置地、中国金茂和保利五大央企地产公司高居地产企业财务度排名前列。

五家企业的净负债率均低于60%，剔除预收账款后的资产负债率均低于70%，现金短债比均高于1.3倍。三道红线无一踩线，均为绿档。

——部分信息摘自微信公众号《中指研究院》

房地产本身就是高负债经营的行当，三道红线相当于彻底改变了行业游戏规则：

50. 如果房企全部踩中了“三道红线”，将被归为红色档，其后果就是有息负债规模不得增加。
50. 如果只踩中“两道红线”，则被归为橙色档，有息负债规模年增速不得超过5%。
50. 如果只踩中“一道红线”，那就被归为黄色档，有息债务规模年增速将扩宽至10%。
50. 对于全部合格的房企，则被归为绿色档，有息债务规模年增速可放宽至15%。

因此，在“三道红线”这一高压规则下，通过举债驱动规模增长的模式将难以为继，融资端受阻，只能主要依赖销售回款。政策面的意图是让房地产回归行业理性发展的本质。

（招商蛇口项目 图片来源于网络）

而大型央企地产商考虑的却是如何在危机中实现反超。作为中央企业，坚守主业，严守财务纪律，再加上低廉的融资成本，在土地市场更是风生水起。有国家信用背书，又肩负民生责任，经历一轮残酷的洗牌后，央企地产企业将有望在这场地产大轮转中受益。

深耕成效显现

上半年销售金额同比上升59.9%

以招商蛇口为例，2021年上半年，招商蛇口销售金额同比上升59.9%，增速在10房企中位列前三，在今年各地市场环境普遍艰难的情况下，招商蛇口好像并没有受到地产行业暴雷的影响，甚至表现出了一副成为受益者的姿态——逆市冲进了7，全口径销售额达到了2576.5亿元。

招商蛇口在下半场的求变之路，之所以能走的相对顺畅，较好地平衡增长与质量的关系，关键在于其身上更有远见的策略：综合发展模式。

坚持以产造城、以产聚人

以产业价值运营，激活城市生命力

从“赌场”到赛场，地产行业的发展模式已经发生了改变。不同于之前粗暴的“拿钱买地”模式，现在还要具备盘活土地、赋能空间的“运营能力”，积极实施有利于产业服务和招商的举措，发挥产业潜力、降低招商难度，把产业基础和城市战略紧密结合，让定位体系具备科学性和可落地性，多元业务融合发展，迅速聚拢人群，激发城区活力，且已成为拿地的敲门砖。

（招商蛇口项目太子湾 图片来源于网络）

而这，正是招商蛇口的强项。

招商蛇口随着改革的春风展露峥嵘，其“前港-中区-后城”的蛇口成功模式历经42载打磨深耕，与时代相融，如今在地产转型变革的契机下，又一次展现了它的风采。

从区域发展到工作就业，再到居民生活，三个层次的“不动产开发+运营”相互嵌套而成，形成了一个又一个多元融合的城市生态圈。

通俗点说，对于一个城市片区，招商蛇口要做一个“造势者”，而不是一个赚快钱的“食利者”，就像深圳蛇口那样，通过长期深耕，改变一个片区的城市面貌和产业结构，实现人口导入和升级，进而分享城市长期发展红利。

这就是招商蛇口独具特色的城市运营模式。不同于其他房企“喊口号、做规划”，招商在这条路上已经走了40余年。这一模式在地产行业转型下，对招商蛇口的发展助力，也是显而易见的。

招商时代主场

与城市共赴未来

深谙城市发展脉络和市场需求，2020年，招商蛇口首入三晋。乘着“南移西进”快速落实、综改示范区快速发展等红利的东风，择址汾南中央居住区，联袂中正地产打造招商时代主场。

50. 交通

项目地处汾南中央居住区正源地脉，一公里内三横三纵路网覆盖，地铁2号线（规划中）、Z2号线（规划中）、Z3号线（规划中）与太榆轻轨（规划中）等轨道交通在侧，为客户打造强劲的城市交通动脉，四方畅达。

50. 商圈

项目签约太原第二座中正天街，为南城引入强有力的商业资源，为业主构筑吃、喝、玩、乐、购一站式生活圈。

50. 生态

招商时代主场，坐享龙城鲜氧生态休闲场。汾河公园三期咫尺可达，内部更是预打造自然生态文化园、生态颐养区和滨河生态活力带，为客户搭建360°观景大境，赋予适宜的生态格局。

50. 教育

招商时代主场未来将打造“幼+小+初+高”一体教育资源配套。其中，高达12万方总建筑用地签约名校，一期规划2所幼儿园、2所小学、1所初中、1所高中，现已签约青年路小学、北京京师幼学幼儿园，为孩子构筑“一站式”优质教育资源，护航孩子璀璨未来。

与此同时，作为招商蛇口一年一度的级营销活动，第二届购房节，将从10月15日-11月14日近一个月时间里，联动60余城市约160个在售楼盘统一线上线下，推出众多活动及优惠。

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