来源：中指院

继央行、银保监会于1月5日宣布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制后，据中指研究院不完全统计，2023年以来，新调整利率下限的城市接近20个。其中，珠海首套房贷利率已降至3.7%，这一利率水平为全国最低。

分析师指出，部分城市房贷利率下调到3.8%只是开始，后续很可能只有少数城市的房贷利率还会高于4%，全国大部分城市的房贷利率都会进入“3”时代。

除因地制宜下调个人住房贷款利率政策下限之外，部分城市还对个人住房贷款首付比进行了调整。1月31日，湖南合理确定各市州个人住房贷款首付比下限。目前，全省13个非限购市州的首付比下限均降至首套20%、二套30%；1个限购市（长沙市）的首付比政策下限首套30%、二套降至40%。

珠海首套房贷利率降至3.7%

1月5日，央行、银保监会发布《关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》（以下简称《通知》），决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。

根据《通知》，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估。

在动态调整机制之下，已有多个符合条件的城市应声下调首套房贷利率。据中指研究院不完全统计，2023年以来，新调整利率下限的城市接近20个，包括郑州、天津、福州、沈阳、厦门等二线城市，肇庆、湛江、云浮、惠州、韶关、江门阶段性取消首套房贷利率下限。

其中，珠海市已有银行首套房房贷利率最低可按3.7%操作，且无其他特殊要求。目前，这一利率水平为全国最低，已于1月30日正式执行。

太原、郑州、福州、厦门等二线城市的首套房房贷最低利率已降至3.8%。例如，1月29日，郑州部分银行将首套房贷利率降至3.8%，即贷款市场报价利率（LPR）减50个基点，二套房贷利率保持不变。此次调整前，郑州首套房按揭贷款利率普遍执行4.1%的标准。

而江西九江及广东肇庆、韶关等城市则选择阶段性取消首套房贷利率下限：1月27日，广东移动政务服务平台“粤省事”发布指出，肇庆、韶关、湛江、惠州、云浮、江门六个城市自1月18日起阶段性取消首套房贷利率下限。

相关数据显示，国家统计局70个大中城市房价指数数据中，有38个城市符合阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限要求。这也意味着，还将有更多的城市加入首套房贷“降息”队伍。

“短期来看，满足首套住房贷款利率政策动态调整机制的城市有望跟进调整，利率下限可能降至4%以下，这部分城市多为普通二线及三四线城市。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示。

专业人士分析指出，未来更多城市将阶段性下调甚至取消首套房房贷利率下限。此外，京沪等一些核心城市的首套、二套房贷利率加点也存在明显下调空间。而居民信贷政策将成为2023年地方因城施策、支持刚需和改善需求的发力点。

事实上，2022年9月29日，中国人民银行、银保监会曾发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。通知下发后，济宁、清远等城市相继下调了首套房贷款利率。机构报告指出，随着动态调整机制的建立，首套房贷利率将与房价挂钩，未来调整会更加高频。

市场信心仍未完全恢复

在上述《通知》中，央行表示，住房贷款利率政策与新建住房价格走势挂钩、动态调整，有利于支持城市政府科学评估当地商品住宅销售价格变化情况，“因城施策”用足用好政策工具箱，更好地支持刚性住房需求，形成支持房地产市场平稳健康运行的长效机制。

1月31日，陈文静也向记者表示，近期多地下调首套房贷利率下限，这有望促进观望者入市买房。“房贷利率下降将有利于减少贷款利息支出，减轻还贷压力，降低住房贷款成本，政策持续放松有望促进正处于观望阶段的购房者入市，提振市场活跃度。”陈文静认为。

在首套房贷“动态调整”之外，部分城市近期也对房贷首付比例进行了调整。

例如，1月31日，2022年度湖南金融运行形势新闻发布会透露，湖南合理确定各市州个人住房贷款首付比下限。目前，全省13个非限购市州的首付比下限均降至首套20%、二套30%；1个限购市（长沙市）的首付比政策下限首套30%、二套降至40%。而此前一天，长沙住房公积金管理中心发布相关通知，宣布长沙市缴存职工可贷额度按照借款人夫妻双方住房公积金账户余额之和的16倍计算，自2月1日起施行。

在机构监测范围内，截至2022年底，已有超七成城市“认贷不认房”，即只要结清已有贷款，再次贷款购房均算首套；另有29城仍执行认房认贷政策（含部分区域执行），包括一线城市及东莞、佛山、中山、珠海等大湾区城市；而从首付比例来看，82城首套房商贷最低首付比例可至两成（含部分区域或部分银行执行），其中包括武汉、石家庄、长春、哈尔滨、南昌、贵阳等省会城市。

整体来看，北京和上海是按揭信贷环境全国最严的城市，商贷最低首付比例为3.5成。其余一线城市深圳、广州以及杭州、厦门、成都、南京、西安等热点城市，商贷最低首付比例为3成。机构认为，预计未来需求侧宽松政策仍将持续，高能级城市的限制政策仍有进一步优化的空间和可能，包括贷款利率、首付比例、认房认贷政策等。

不过，“从目前来看，房贷利率下调对市场预期的调节作用和成交的拉动效果仍有待进一步观察。”专业人士认为。据机构统计数据，在疫情放开后的首个春节小长假，虽然三四线返乡置业初见端倪，但总体难挽成交颓势，其间成交同比下降14%，与疫情前的2019年相比跌幅仍达到三成以上。

分析师也直言，虽然房地产微调宽松的政策内容越来越丰富，力度也越来越大，但目前市场的信心依然没有完全恢复。

在分析师看来，房地产市场的复苏还要看整体经济复苏情况，房地产的核心问题也不是利率高低：“市场也关注二套房贷利率和一二线城市房贷利率的调整政策，更多购房者还在期待存量房贷利率能继续下调。如果只是简单地降低房价持续下降城市的新购房房贷利率，对于市场的影响有限。”