9月1日晚，上海官宣落地“认房不认贷”，成为广州、深圳之后第三个宣布落地“认房不认贷”政策的一线城市。

中指研究院认为，今年二季度以来，在宏观经济复苏进程不及预期、潜在购房者市场信心不足、新房供应结构变化等多重因素影响下，上海房地产市场整体供求有所回落。此次上海“认房不认贷”政策出台，将明显降低首套房购房门槛。

值得注意的是，上海之后，北京紧随其后也加入“认房不认贷”之列，至此四个一线城市均已官宣实施“认房不认贷”政策。

“从政策内容来看，几个一线城市总体保持一致，将推动市场回暖。”业内人士表示，目前政策放松代表着楼市底部已经确立，通过政策释放出一批自住需求，无疑将有利于一线城市热度回升，并带动全国更多城市走出低迷行情。

500万元二套变“首套”首付可减少175万元

万众期盼中，上海成为又一个执行“认房不认贷”政策的一线城市。

9月1日下午6时许，上海市住房城乡建设管理委、上海市房屋管理局、人民银行上海市分行、国家金融监督管理总局上海监管局联合印发了《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，执行购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。

通知规定，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在上海市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。该规定自通知印发次日起执行。

业内普遍认为，“认房不认贷”政策的出台将明显降低首套房购房门槛。

分析师称，当前上海一套新房平均总价大概为500万元。“认房不认贷”政策落地前，二套房最高比例（认购非普通住宅）为70％，即首付款需要350万元。而按照现在新政策，若纳入到首套房的认定范畴，那么首付款大约需要175万元。即首付款直接减少了175万元，相当于房价款的35％。

分析师进一步指出，纳入到首套房标准后，房贷利率也会跟着下调，或者说适用首套房的利率标准。当前上海二套房利率为5.25％，按照贷款本金200万元、30年期等额本息计算，其利息总支出约为198万元，月供约为11044元／月。若按新的政策，其利率为4.55％，利息总支出约为167万元，月供约为10193元／月。对比来看，利息总支出减少近31万元，月供减少约851元／月。

中指研究院上海高级分析师陈炬兰亦向《华夏时报》记者分析指出，对于有过贷款记录本地无房的购房人，此前首付比例为50％—70％，政策出台后，首付比例降至35％，贷款利率从5.25％下降至4.55％。

业内认为，落实“认房不认贷”可以减轻购房者首付压力、甚至可以适当加大杠杆，预计短期内将明显提振上海房地产市场活跃度，激发市场刚需和改善性需求入市。

地产研究机构指出，执行“认房不认贷”后，两类购房者将率先受益，首付压力和信贷成本都将明显降低：第一，置换客群，卖一套后再买一套，还能享受首套房的优惠首付比例和利率；第二，异地购房者，在认定套数时，只核查本地有没有住房，即便外地有房，再买也按首套算。

《华夏时报》记者了解到，从成交结构看，目前上海二手房市场400万元以下房源依旧是主力，成交占比近4成。业内人士表示，随着“认房不认贷”政策落地，这一价位房源市场供给量将会明显增加，加上需求的存在，首先中低价房源将被率先带动起来。

供需两端释放“非常积极”信号

今年二季度以来，在宏观经济复苏进程不及预期、潜在购房者市场信心不足、新房供应结构变化等多重因素影响下，上海房地产市场整体供求有所回落。

据中指监测数据，上海新建商品住宅（不含保障房）已连续两月成交低于5000套，而二手房已连续4个月成交低于“荣枯线”，7月底以来受政策预期影响，上海二手房市场活跃度有所回升，二手房成交量亦有缓慢恢复。

另据CRIC数据监测，2023年8月（数据截至8月29日）上海楼市供应面积为78.45万平米，环比上涨13.37％，同比下滑37.30％；成交金额为330.89亿元，环比下滑6.97％，同比下跌54.43％。

官宣“认房不认贷”之前，今年7月底以来，房地产市场政策暖风频吹。在此大背景之下，7月31日，上海市住房和城乡建设管理委员会官方微信公众号发布消息称，将因城施策支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，但一直没有出台相关具体措施，业内也多判断上海不会轻易放松限购、限贷。

此次落地重磅政策，令业内有“超出预期”之感。陈炬兰告诉记者，上海作为在一线城市中房地产市场表现相对稳健的城市，本次全面执行首套住房“认房不认贷”，政策出台超预期，或将为房地产市场情绪带来明显提振效果。

分析师也表示，除了有效地降低购房者入市成本，“认房不认贷”客观上积极引导了市场预期向好发展，其对于市场交易量的活跃或提振将有积极显著的作用。

当前正值传统“金九银十”阶段，上海房企在推盘上积极性明显增加，而购房者在政策明朗后，入市意愿明显增强、购房策略也更加清晰，供需两端已经释放出非常积极的信号。“9月份开始上海楼市交易会有积极提振，且交易活跃态势会持续，在一二手房等领域都会有重要的表现。”分析师说。

值得注意的是，就在上海官宣“认房不认贷”后数十分钟，北京紧随其后也加入队伍，并宣布“本通知自印发之日起施行”，至此四个一线城市均已官宣实施“认房不认贷”政策。

“认房不认贷政策是优化调整购房政策的重要体现，有力支持了合理住房消费需求的释放。”分析师对记者表示，“认房不认贷”是2017年以来一线城市楼市放松力度最大的政策，充分体现了一线城市供求关系发生了重大的变化。“此类政策出台，客观上有助于稳定市场预期。这说明一线城市政策放松是必然的，也对于全国市场有非常好的预期引导作用。”