2023年已过去三分之二，对房地产市场而言，整体规模的下降似乎已成定局。

中指研究院发布《2023年1~8月中国房地产企业销售业绩排行榜》。根据榜单数据，2023年1~8月TOP100房企销售总额为43656.1亿元，同比下降8.6%，降幅相比上月扩大4.0个百分点。其中TOP100房企8月单月销售额同比下降39.2%，环比下降8.9%。销售额超千亿房企12家，较去年同期增加2家，百亿房企90家，较去年同期减少6家。

不过，尽管行业大势难言明朗，仍有房企“逆市增长”。

根据榜单，保利发展以2990.2亿元夺得2023年1~8月的销售额冠军。实际上，近两年以来，其发展势头可谓“强劲”。今年上半年，保利发展拓展项目41个，总地价709亿元，同比增加17%，平均每月拿地超过百亿元。

万科、中海地产分别以2447亿元和2110亿元的销售额紧随其后。同样取得了不错的成绩，两家房企对于未来也有着相同的预判。

在刚结束的2023年中期业绩会上，中海地产董事局主席颜建国坦言，当前房地产市场依然处于下行筑底过程中，利好与利空因素交织，形势错综复杂，但中海对房地产市场企稳转好保持信心。

郁亮也给予了最新的判断，“目前市场显然已经跌过头了。当前政策已经在发力，我们希望已经出台的政策能尽快落实到位，以推动市场恢复到健康合理水平；我们也期待存量盘活等方面的具体措施能够尽快出台。相信在各方努力之下，随着经济态势持续平稳改善，行业迟早会回到一个健康合理的水平上去。”

对此，中指研究院企业研究总监刘水表示，整体来看，进入三季度后房地产市场持续低迷，同时居民收入及就业预期无明显改善，房地产市场调整压力加大。近期随着政策利好落地，购房者观望情绪有望得到改善，市场预期或将修复，若北京、上海落地执行相关政策，将明显带动市场销售回暖，也有利于全国房地产市场修复。短期来看，核心一二线城市政策优化后，市场活跃度将提升，“金九银十”行情可期。另外，近期多家银行陆续表态，预计存量房贷利率下调或临近落地，存量房贷利率的下调有助于居民消费潜力释放。

整体盈利性持续走弱

再看销售面积数据，碧桂园以2345.1万平方米位居2023年1~8月销售面积榜的首位，保利发展则在同期销售了1682.9万平方米，以微小的优势排在销售了1615万平方米的万科前面。

不过，突出的销售面积与销售业绩并不算相称。

碧桂园在2023年1~8月的销售额为1876.5亿元，仅排名销售业绩榜第6位。1天前，碧桂园刚刚发布的2023年上半年的业绩报告显示，公司上半年实现收入约2263.1亿元，同比提升39.4%，但录得了489.3亿元的股东应占亏损，权益销售额1287.6亿元，同比下降30%。整体经营压力显而易见。

碧桂园在公告中强调，会拼尽全力扭转当前的困局。

另一个数据则更直观的反映出当前房地产行业的整体局面。

榜单显示，2023年1~8月，百亿元以上阵营企业数量减少。具体来看，千亿元以上阵营12家，较去年同期增加2家，销售额均值1743.9亿元。第二阵营（500亿～1000亿元）企业7家，较去年同期减少7家，销售额均值704.3亿元。第三阵营（300亿～500亿元）企业19家，较去年同期减少5家，销售额均值397.8亿元。第四阵营（100亿～300亿元）企业为52家，较去年同期增加4家，销售额均值179.0亿元。

2023年1~8月，各阵营房企销售额均有所下降。其中，TOP10房企销售额均值为1881.9亿元，较上年下降4.5%；TOP11～30房企销售额均值为591.5亿元，较上年下降8.7%；TOP31～50房企销售均值为292.9亿元，较上年下降13.8%；TOP51～100房企销售额均值为143亿元，同比下降15.9%。

在销售业绩下挫的背景下，多数房企的盈利情况也不甚乐观。

截至2023年8月30日，已有97家A+H股房企发布2023年半年报或中期业绩公告。根据中指研究院监测数据显示，97家A+H股房企营业收入均值同比下降1.3%，净利润均值扭亏为盈，其主要受恒大亏损额减少影响，剔除恒大后的营业收入均值为119.9亿元，同比下降4.8%；净利润均值为7.2亿元，同比下降19.3%。其中，50家企业营收同比下降，68家企业净利润同比下降，行业整体盈利性持续走弱。

未来是否有转机？

基于前8个月的市场行情，不少房企对于下半年的预判都较为谨慎。

华润置地执行董事、总裁吴秉琪在中期业绩会上直言，我们判断2023年全年的规模，预计整个行业与2022年持平或者是微降。

“根据我们判断的市场情况，我们会按照市场的变化继续稳步前行，以有利润的营收和有现金流的利润作为我们的经营测量，平衡好规模和效益之间的关系，全力以赴的推动全年业绩的实现和管理质量的提升，为股东创造价值，全面提升投资者的信心。”吴秉琪说。

龙湖集团高级副总裁兼地产航道总经理张旭忠表示，今年上半年市场的表现没有达到年初时的预期，尤其在7月市场的回落幅度更大，但同时从中央到地方层面近期都在积极表态，也陆续有一系列政策的陆续出台。“长期来看，我们还是看好中国房地产市场一定会健康稳定的发展，不过市场和消费者的信心也需要一定时间去恢复。”

8月以来，诸多利好消息的释放，也让地产行业看到了转机。

8月初，央行明确“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”；8月25日，住建部、央行、金融监管总局下发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，将首套住房“认房不认贷”纳入“一城一策”工具箱；同日，财政部、税务总局、住建部联合下发通知，延长换房个税退税优惠期限至2025年末；8月27日，证监会发文指出“房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制”，给予房企更大资金支持。

监管部门出台政策后，地方政策落地节奏加快。

8月30日，广州、深圳相继落地“认房不认贷”，8月31日，武汉、中山等城市也推出“认房不认贷”政策。

郁亮表示，在整体低迷的时候，向阳的一面会格外明显，比如有些市场更加有韧性，也有新的业务机会在出现。万科会筑好最坚固的底线，抱有最坚定的信心，尽到最大的努力。

金地集团相信下半年将迎来改善。“预计下半年待结转货值充裕，且毛利率水平会较上半年有所提升，全年结算收益预计较上年也会有一定增长。”

越秀地产董事长兼执行董事林昭远也认为，从政策端来看，市场肯定会足够宽松，如刚出台的“认房不认贷”等，也相信政府有很多工具箱政策在准备拿出来用，因为中央已经定调，要确保房地产市场的平稳健康发展。

对于下半年的市场表现，林昭远称，既相信也预判政府会围绕“因城施策”，持续宽松的政策来促进房地产良性恢复和健康发展。公司的发展策略角度还是更加精准，以变应变。运营策略上，要降本增效，提高效率；财务上，继续加强销售回款和现金流的管理。