01  政策利好释放改善置业需求

市场转向聚焦优质产品

近期楼市暖风频吹，多部门密集出台房地产新政策。下调购房首付比例、认房不认贷、降存量贷款利率、延续实施居民换房个税优惠政策、推迟出台房地产税……重磅大招一个接一个。都是对改善人群购房决策影响最大的政策利好。随后，包括南京、武汉、合肥等热点城市在内的多个城市陆续出台放松限购的新政策，不同程度的放松限购意味着购房者选择范围在扩大，符合购房条件群体的数量增多。

众多楼市放松政策在市场各方消化后，改善型购房者之前被压抑的置业需求会进一步释放，从而促进楼市成交，提振区域楼市活跃度。太原的市场情绪也在不断回温，这个时期对于改善型置业群体来说不失为一个入市的好时机。

居民购房意愿提升

同时，就目前的市场现状来说，太原楼市正在经历一轮前所未有的分化，包括地段的分化，产品的分化等，背后的底层逻辑是购买力的分化，以及品牌价值、产品力的分化。

所以，楼市的下一个机会爆点在哪里？城市的稀缺地段的优质产品将彻底脱颖而出。

02  改善回归低密

主城改善的尽头还得是洋房

伴随着越来越多的城市新中产的诞生，以及改善群体的换房需求，人们对于居住产品的选择已经有了更高的追求。这个群体拥有相当的支付能力，置业需求也就逐步形成了从“重预算”到“重居住体验”的转变。更多购房者开始倾向于选择能够带来更舒适生活方式的改善型低密产品。

而在市场整体转向改善型需求的情况下，近三年来太原市场销售排名前十的热门楼盘大多为住宅产品，没有洋房产品，足见洋房供应的稀缺性。其中，2020年成交前十的项目中，主城刚改项目有3个，主城改善项目有4个；2021年成交前十的项目中，主城改善占据6席，近郊刚需/刚改，城郊刚需/刚改各1席；2022年，主城改善项目增加至7个。进一步说明购房者的目光逐渐聚焦主城改善项目。

20年-22年成交数据来源：朗润智业

过去10年，伴随着太原城市化发展进程的不断加速，大量村镇人口向城市转移，因此产生了大量的住房需求，轰轰烈烈的城中村改造由此开端。太原的城中村改造用地的容积率大多为4.2左右，有些甚至更大。在城改用地上，大量高层、超高层住宅拔地而起，成为目前太原楼市最主要的居住形态。楼房越盖越高，小区密度也在不断增大。高层建筑是顺应时代的产物，却无法做到以人为本。居住的密度过大，导致舒适度和私密性较差。

而洋房作为日益逼仄的城市居住空间里不可多得的低密产品形态，一直被改善人群视作终极置业的首选目标。

洋房所体现的综合居住体验是高层住宅所无法企及的，除了社区规划、楼间距、园林等参数之外，在空间尺度、人均绿地、私密性、采光等诸多方面更加优越，舒适度提升了不止一个等级。

这也是为什么越来越多改善执着于洋房生活。

首先，与楼层数较多的高层住宅相比，不会出现消防连廊和中间户不通透的弊端。太原大多高层住宅在32层，洋房一般不会超过12层。因此洋房一般采光较好，前排不易遮挡，房屋的通风效果也较明显。

其次，从容积率上看，洋房和高层住宅有着非常明显的差别。容积率是衡量居住舒适度的重要指标。每降低0.1的容积率，就可能拓宽约2米的楼间距，延长约15分钟的日照时间，让小区园林中多约10棵树。

太原高层住宅的容积率在3.5-4.2之间，部分土地容积率能达到8，约一百米高的建筑大多楼间距为40-50米，10层以下几乎照不到阳光。大部分项目只有楼王的楼间距会达到80米，价格也会相应更高。整体上建筑密度高，势必会挤压一定的空间导致楼间距压缩与之伴随的，视野和私密性也会弱化。相比之下，洋房的容积率更低，垂直空间住户少，私密性强、舒适度高、景观更佳！

再者，从梯户配比上看，高层的楼层一般为28-32层，少数在40层左右，两梯四户甚至两梯六户的配比，一部电梯大约80户左右家庭在使用，密度较大。遇到上下班高峰期，超长的等梯时间，再遇上拥挤的电梯，居住体验感下降。洋房一般是专户电梯或者一梯两户，为生活预留了宽阔的空间尺度，还生活便捷和从容。

目前太原市场不乏面积较大的大平层高端改善户型产品，相较于传统的高层户型，这些大平层产品在空间尺度上有所突破，但是依然摆脱不了超高层住宅的束缚。这些大平层产品根据位置不同，单价多在1.35万-1.85万之间。

在相同的价格下，多数购房者还是会选择硬件条件更优的洋房产品。这也是为什么太原市场的洋房产品可以用稀缺来形容的原因。

一方面，低容积率的土地供应很少，尤其是主城区，低容土地的稀缺性已不可逆转。目前土地市场容积率高的住宅类用地仍然是主流，低容积率的房源供给相应就少，低密高品质住宅更难得。另一方面，洋房供应紧缺，对于追求舒适体验的购房者而言，选择并不多。这会导致洋房面市后就会被快速去化，存量很少，早已是主城区中可遇不可求的限量版奢侈品。

03  太原洋房产品

谁是最好的选择？

城市不断更迭，购房者对居所的追求也不断更新。生活的舒适度成为改善人群置业时需要面对的问题。太原市场目前的洋房产品并不多，东山上的洋房产品开发规划较早，距离现在有十余年时间，在户型设置、产品规划上与目前市场客户需求有一定差距。西山远郊洋房项目当前的交通便捷性、周边各项配套有待提高。

纵观全城，太原市场还有一类产品是高层＋洋房这样的高低配社区。一面是地块的容积率限制，另一面是房企对于货值的追求，这让即便已经全面改善化的新房市场，大多仍选择打造“洋房＋高层”的高低配。这样的产品形态虽然能在一定程度上降低社区的整体容积率，相对提高居住的舒适度。但是也存在一些不可忽视的弊端，一方面这样的高低搭配减弱了低密度区的高端定位；另一方面高端住宅用户的私密性存在一定问题。

在太原，选择一个相对繁华且交通便捷的居所，可以压缩通勤时间让位于工作和生活；同时又需要一个自然生态的环境，保障宜居舒适性。繁华易得，静谧也不难，但是想寻得一处代表着城市价值、占据城市稀缺资源、又兼具经济性的洋房产品，绝非容易之事。

在这样的背景下，新房市场上低密的洋房到底有多稀缺呢？尤其是在主城区，纯粹的洋房独立社区又有多少可选择的空间？答案是，在太原主城区，独立的新房洋房社区几乎绝迹。

在结合自身产品系及精研购房者需求的基础上，万科都荟四季推出108-143㎡低密洋房社区，兼具稀缺型、城市型于一体，填补了市场空白。

低密洋房，重拾人们向往的舒居生活。

04  改善三居

凸显“超越性”产品力

万科都荟四季勇于打破传统的产品设置逻辑，给年轻的购房者生活一步到位的机会。在户型的设置上主要为舒适型三居和阔绰型三居，以满足首置、首改、改善型置业人群的居住需求。

对于高端改善型住宅的户型，产品一定要强调均好性，功能、尺度、通风、采光等一个都不能差。

随着改善客群生活方式的改变，大宽厅的设计越来越有占领市场的趋势。万科都荟四季143㎡户型为奢阔型三居，以6.5米的宽景阳台，营造精奢社交空间，极具豪宅气质。6.5米宽厅使整个空间拥有更大的采光面和更好的通风性，以及更大的景观视野。

在整体户型设计上采用了三叶草的布局，即三个卧室分列三个角落，家庭成员在各自的独立空间内互不打扰，同时又距离各个功能区域最近，动线流畅且自然。

室内空间精细考量人居生活需要，为高端人居量身定制。入户玄关旁设置储藏间，归家的清洁、消毒、收纳一步到位。

LDK餐客厨一体化的超大开敞空间，承载社交功能与家人互动的多元生活场景。餐厅面积舒展，U型厨房便于多人操作，“洗切炒”动线分明。

主卧自带衣帽间与卫生间，增加主人生活的私密性。值得一提的是，考虑的高断人居的居住需求，主卧门口有一个家政间，这个设计在太原市场并不多见。这就是万科细节设计的力量。

考虑到大家庭的实际情况，公共卫浴使用三分离式设计，科学布局释放更多空间，干湿分离，不会拥挤。

再来看125㎡户型，该户型为舒适型三居，经典的三面宽朝阳户型。难能可贵的是，该户型设计方正，且为全明户型，保证每个空间都能通风。LDK一体化设计，让尺度更加宽敞大气，业主可以根据自身需求，将这个超大空间分割成娱乐区、会客区等。不仅会客仪式感十足，更成为全家人欢聚的幸福所在。

客厅、主卧与次卧三面宽朝阳，增加了室内的采光面，整体南北通透，其中主卧是舒适套房的设计，带独立卫生间，保障主人生活的私密空间。

U型厨房设计，使操作更加流畅，也可以高效利用空间。紧邻餐厅设置独立空间，可以当做多功能的独立空间，随心变换，盛放生活的畅想。

独立洋房社区在主城本就罕见，且作为万科的诚意之作，万科都荟四季在产品上的创新设计和美学表达，为高端改善家庭提供了一份稳妥的购房答案。同时，项目准入门槛及低密产品更具优势，势必成为今年下半年必看的改善项目。咨询电话：4001533727。