10月的房地产市场，仍处于深度调整过程中。

据中指院公布的百城房价指数，2023年10月，全国100个城市新建商品住宅平均价格为16195元／平方米，环比上涨0.07％，涨幅较9月扩大0.02个百分点。从涨跌城市个数看，46个城市环比上涨，41城环比下跌，13城持平。

分析人士指出，10月新房价格环比上扬，与市场供应及成交结构有关。

“从新房市场表现来看，房企10月推盘量有所下降，但受部分城市优质改善项目入市带动效用影响，百城新建住宅价格环比继续上涨。”中指院市场研究总监陈文静表示。

同比来看，全国100个城市新建住宅平均价格未能止跌，但同比跌幅收窄至0.02％。分城市来看，10月一线及二线城市房价同比上涨，涨幅分别为0.37％和0.01％；三四线代表城市房价同比下跌0.6％，该梯队内近8成城市房价同比下跌。

“在当前市场环境下，除个别城市政策进一步显效外，多数城市市场仍有调整压力。”陈文静补充道。

另据同策研究院监测数据，从30个大中城市新房市场成交数据来看，10月份较9月份下降了4.7％，楼市下行压力进一步增加。

“这意味着9、10两个月的支持政策，没有起到预期效果。政策层面的弹性空间已经很小了，大部分城市已经完全取消了限制性政策，仅剩几个核心城市还有‘取消限购’、‘取消限价’等优化空间。”同策研究院研究总监宋红卫称。

与新房市场相比，二手房市场面临更大压力，10月环比、同比价格均在下跌。

“重点城市二手房挂牌量持续增长，调控政策放松带动部分城市市场活跃度提升，二手房业主积极以价换量，百城二手住宅价格继续承压。”陈文静表示。

数据显示，10月全国百城二手住宅平均价格为15486元／平方米，环比下跌0.45％，跌幅较9月扩大0.01个百分点，已连续18个月环比下跌；同比跌幅扩大至2.88％。

从涨跌城市个数看，2个城市环比上涨，98城环比下跌，二手房价环比下跌城市数量连续5个月超过90城。同比来看，全国百城二手住宅平均价格同比2.88％，跌幅较9月扩大0.29个百分点。

分析人士认为，虽然目前政策优化力度有所加大，但市场恢复持续性略显不足，未来核心一二线城市支持政策或将继续发力。

宋红卫指出，按目前楼市情况，通过加强销售去化，可较为全面、充分化解房地产行业所面临的风险。

鉴于此，业内人士认为，接下来在支持需求端，未来有望继续出台扶持性政策。

“一方面，政府或针对一线及少数二线城市的限购、限价，进一步优化政策，有可能会逐步取消相关限制性措施。另一方面，则可能在一线城市具备一定热度的情况下，开启加杠杆的政策支持，预计届时首套和二套房的首付比例会出现明显下降。”宋红卫称。

在陈文静看来，接下来一线城市有望放松非核心区域限购、降低首付比例、下调房贷利率加点数以及优化交易税费等，部分核心二线城市有望全面放松限制性政策。

“展望未来，随着支持政策进一步优化，同时，若超大特大城市城中村改造能加速推进，房地产市场下行压力预计能得到一定缓解。”陈文静称。

另值得一提的是，10月30日至31日的中央金融工作会议上，对房地产金融相关工作指明了新的发展方向。其中提到，因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式

宋红卫认为，本次金融工作会议即提到了未来的房地产发展新模式，今年提出的城中村改造以及最近具有“二次房改”意义的14号文，很可能是新战略中的重要一环。