近日，南京、长沙等多地城投积极拿地，一改上半年的冷淡情绪。机构统计，截至10月末，前100名企业拿地金额中，城投企业占比已经从4月的16％上升至44％左右。城投参与拿地虽然活跃了土地市场，但也助推了平台债务风险。

11月多地城投企业积极拿地，但拿地动机或有不同

11月27日，南京公布了2024年计划供应的部分地块资料，其中核心区明年近30宗地块资料公开。今年以来南京陆续放开了开房价限制、限购、取消地价上限，但近期的土拍，仍然全部底价成交，拿地均企业为城投。

据媒体报道，11月25日，南京共推出9幅宅地，总面积约28.536公顷，起拍总价55.07亿。最终全部底价成交，且拿地企业，基本为市级、区级城投平台公司。南京一名房企人士指出，当前南京楼市一二手房去化放缓，土拍时，城投再度入场托底。

业内人士称，城投拿地并不是完全市场化的行为，城投企业不仅会在出于自身的发展和布局需要时拿地，有时也会在土拍遇冷情况下履行调控职能。

媒体表示，城投托底拿地有助于维持当地土地市场的稳定，减少流拍，优化土地供应结构，维持城市规划建设的有序推进，即便是在土拍热度回温的情况下这一积极效应依然存在。此外，城投公司拿地还有助于缓和当地的财政收支矛盾以及促进房地产投资，拉动经济增长作用。

无独有偶，除了南京城投公司外，本月也有不少城投公司豪爽“买买买”。据财联社梳理，11月29日，麓山城投拍到长沙首宗取消土地最高限价地块，面积约50723平方，成交价约8.6亿元。11月27日，峡江城投拿下江西吉安80亩住宅用地，地块成交价1.5亿。11月22日，徐州高新城投拍得6.07亿住宅、商业综合地块。

三季度以来城投拿地热情回温

今年下半年以来，城投拿地热情回温，比例逐月升高。据国盛证券固收首席杨业伟统计，截至10月末，前100名企业拿地金额中，城投企业占比已经从4月的16％上升至44％左右，一二季度土地出让持续遇冷的情况有很大改善。

图一：TOP100企业拿地成交额占比

根据华创证券固收首席周冠南的统计，2023年1-9月土地成交金额24537.47亿元，同比下降26.47％，而成交溢价率同比提升0.99个百分点至6.13％，土地成交依然偏冷。城投拿地金额8105.12亿元，同比下降37.47％。累计看，2023年1-9月城投拿地占比同比下降5.81个百分点至33.03％左右。

分地域来看，城投拿地不同区域分化明显，经济大省城投拿地金额较大。前三季度，城投拿地金额8105.12亿元，同比下降37.47％，拿地占比33.03％，同比下降5.81个百分点。分省看，22省城投拿地金额同比下降，17省城投拿地占比同比下降。地市层面，城投拿地金额位居前30的地市主要分布在江苏、浙江、山东等地，盐城、成都、南京、广州城投累计拿地金额超200亿元，扬州、盐城、眉山、岳阳等14个地市城投拿地占比超50％。

进入10月，杨业伟统计，10月份土地市场成交情况同比下降、环比上升，单月全国土地成交总额4397.13亿元，同比减少17.14％，环比上升49.03％，环比主要因为北京、上海两地出让增加。

杨业伟表示，单月来看，10月份7个省份较上年10月单月土地同比成交额为正，是北京、上海、宁夏、辽宁、山西、湖南和重庆，分别同比增长733.8％、710.99％、233.64％、166.22％、57.47％、12.87％、12.61％；同比跌幅超过70％的有青海、广西、四川，分别同比下降98.38％、81.09％、74.44％。城投拿地占比提升。地产企业拿地占比81％，城投企业拿地占比17％，其他类型企业拿地金额占比2％。

而从2022年8月-2023年10月单月情况来看，2022年11、2022年12月、2023年1月城投企业拿地额比例均超过了50％，分别为57％、67％、54％；而2023年2月-4月城投拿地占比持续下降，5月-10月城投拿地占比不断提升。

展望后续房企融资环境有望改善

惠誉评级亚太区高级董事孙浩指出，“兜底拿地”情况助推了城投债务风险，而城投开发能力不足的情况也确实存在。从财务角度来说，项目的回款周期会很长，可能要持有很长时间，开发上的不确定性也会更高，特别是在中低线城市。

孙浩表示，多地省级政府越来越多地参与化解城投债务风险，通过对城投企业的债务增速和融资成本设定上限，以确保地方政府审慎管理债务及作出更谨慎的投资决策。已有27个省份发行或宣布了主要用于偿付隐性债务的再融资债券，总额已逾1.3万亿元人民币，约等于未来12个月内到期城投债规模的30％。

对于后市，华创证券固收首席周冠南表示，在中央政治局会议定调下，多部委频繁表态支持优化房地产政策，包括优化购房政策、支持房企融资、推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设等，地方也逐步优化调整地产政策，10月底召开的中央金融工作会议中也提及“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，因城施策用好政策工具箱”，房企融资环境有望改善。