自2023年年初开始，多城优化房地产限制性政策，降低购房门槛，让更多的购买力进入市场。这场政策放松的暖风从三四线城市开始，并在2023年11月份全面吹向了一线城市。业内认为，让限制性政策优化已经是大势所趋。

从数据上来看，今年1月份，已经有城市住宅销售价格环比出现上涨，且广深等城市在前期政策优化的带动下，成交量出现明显反弹。业内认为，在房地产复苏中，一线城市起到“领头羊”的作用，布局高能级城市的房企将会受益。

政策环境全面回暖

2023年11月份至12月份，四大一线城市先后调降了首付比例，并调整普宅的认定标准。以北京为例，首套房首付比例最低降至30％，二套房首付比例最低则是降至40％，且新政后全市70％的住宅为普宅。另外，已经执行了较长时间的“认房又认贷”政策也早早更新为“认房不认贷”。

进入今年之后，优化政策的趋势不变，四大一线城市均出台了放松住房新购政策。对此，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，四个一线城市在春节开启前集中调整限购政策，是希望通过政策步调一致的适度调整，给市场释放积极信号，同时告别单打独斗，形成合力，提振市场预期。

从市场表现上来看，一线城市在大幅优化调整政策之后，市场的活跃度出现明显的上升。1月27日，广州取消了建筑面积在120平米以上的住房限购政策。有机构发布的数据显示，在春节假期后复工的首周，广州楼市日均成交量为40套；复工第二周，日均成交量则是已经达到95套，环比大幅上涨。

业内普遍认为，在春节假期之后，居民工作、购房置业逐步进入正轨，一线及核心二线等前期出台政策的城市，政策效果有望进一步显现。根据房地产市场以往的规律，一线城市在市场中扮演着“晴雨表”的角色，此次一线城市市场率先复苏或促使今年的“小阳春”暖意非凡。

金融利好不断叠加

伴随着各城调整政策拥抱购房者，金融层面也迎来了“购房者友好”时代。2月20日，被称为“房地产之锚”的5年期以上LPR大幅调降，较上一期下调25个基点，为3.95％，触及房贷利率与LPR挂钩以来的最低点。

自2019年8月份以来，5年期以上LPR一共调整了8次，此前最大降幅为15个基点。业内认为，此次5年期以上LPR大手笔调降显示出了极强的导向信号，充分体现了中央支持刚性和改善性住房需求，稳定房地产市场的信心。

5年期以上LPR下调可以同步带动房贷利率下调，有效减少购房者的月供。以上海为例，目前，多家商业银行已经将首套房贷款利率调至3.85％，二套房贷款利率调整至4.25％。而对于新购房者而言，同样是贷款本金100万元、贷款时间30年，采用等额本息的贷款方式，可以比此前节省约5万元的利息。

2023年四季度，房地产的政策“下药”的力度增加，市场已然出现了修复行情。国家统计局发布的数据显示，今年1月份，部分城市二手住宅销售价格环比出现上涨。另据机构的数据，部分城市成交量开始反弹。以深圳为例。今年第8周（2月19日至2月25日），深圳二手房周成交套数为666套；第九周（2月26日至3月3日），二手房周成交套数上涨至893套，周成交量已经回归至2023年3月份的水平。值得关注的是，2023年2至3月份，楼市出现了明显的回暖，受疫情影响积压的需求在那段时间曾集中释放。

实际上，处于市场一线的房企也明显感到市场温度有所上升。例如，头部民营房企表示，在2月19日至3月3日，客户单周到访量以及认购金额持续回暖。其中，2月26日当周，集团旗下项目周来访量及认购金额环比分别增长22.7％和26.36％，且包括武汉、天津等地区单周到访量较上月同期增长超过200％，深港、广佛等地区单周认购金额提升2倍及以上。

分析人士认为，伴随着政策的进一步放松和市场的逐步适应，楼市有望继续保持回暖态势。其中，那些具有较大发展潜力和良好人口基础的城市，它们的新房市场有望率先实现全面复苏。这意味着，深耕高能级城市的房企则会在楼市的此轮复苏行情中的受益者。