2013-2023年房企代建业务新增建面走势图（万平米）。图源：亿翰智库

历史经验证明，挑战与机遇往往并存。房地产开发主业遭遇发展瓶颈，房地产行业进入新的发展阶段，各房企纷纷探索新的增长点，其中，代建领域获得了较快发展。

据亿翰智库统计，对比2023年商品房销售面积增速明显放缓，同比下滑8.5％的情况，2023年代建领域的新签约建筑面积同比增速却实现了53％增长率，全年新增签约建筑面积高达16996万平方米。截至2023年末，进入代建领域的企业已超过90家，接近百家的企业纷纷宣告进军代建市场。

金地（集团）股份有限公司董事长徐家俊在4月18日举行的首届中国房地产代建峰会上表示，代建模式是房地产行业高度成熟后，通过专业分工来提高生产效率的必然产物，在发达国家已经是一种相对成熟的模式，未来在中国房地产市场也将形成一定的发展趋势。

“中国房地产业已进入新的发展阶段，房地产业新发展模式在逐步构建，不少房地产企业正逐步由开发商向运营商、服务商转型，由重资产驱动向轻重双轮驱动转型，而代建模式无疑是开发商轻资产转型和管理服务输出的自然选择。”徐家俊说道。

代建业务同比增速三成

近年来，随着房地产行业的深度调整，代建业务作为一种新兴模式，逐渐崭露头角，成为推动行业创新发展的新势力。如何紧跟时代步伐，积极应对挑战，共同推动代建业务实现高质量发展，成为业内普遍关注的焦点。对此，4月18日，首届中国房地产代建峰会在深圳召开。

中国房协代建分会副会长在首届中国房地产代建峰会上指出，房地产市场进入到一个趋稳筑底的过程，代建是目前房地产各个赛道当中活力最强、前景最好、市场空间最大的赛道。截止到一季度，布局代建的企业已超过90家，TOP200房企下属企业有70家，民营企业占一半。百强企业有60多家设了专门的平台公司，有30多家已开通代建微信公众号，一定程度上也代表代建已成为这些企业未来一个发展方向。

不过，他也提到，2024年一季度TOP20代建企业新增签约3464万平米，是2023年全年的29％；政府背景类委托方占比达61％。代建企业梯队已经形成，17家企业代建总合约规模超千万，其中总规模超过一亿平米的有两家，超过5000万平米的有三家，未来竞争将更加激烈。

据记者了解，代建业务具有轻资产、高盈利、抗周期性特征，无需大量资金投入，且利润率高。在行业降杠杆的发展趋势下，代建赛道可为房企抵御风险增厚利润，无疑拥有着很好的发展前景。

如何发力代建业务

近年入局代建领域的企业越来越多，目前有近百家房企布局，竞争日益激烈，已然进入“红海”市场。不过，近年来，随着城中村改造、保障性住房建设等“三大工程”陆续启动，政府代建需求大量增加，以及商业代建的进一步发展，代建赛道仍有广阔的发展空间。

在机会与竞争并存的市场中，代建企业想占据一席地位，还需打造自身核心竞争力，形成较突出的综合实力。值得探讨的是，代建企业需要何种能力来应对客户的需求？

对此，业内人士指出，代建业务的客户大体可以分为四类，国资类（包括政府和城投国企）、中小房企、金融机构、商办和产业方。这些委托方存在一些共性的需求，比如都追求质量安全、成本可控、品质口碑、服务周到、责权明晰、沟通高效等等。但是也有差异化的诉求，国资类的客户更加注重安全合规和资产的保值增值，中小房企更看重开发效益和融资的协助，金融机构则是将资金安全和收益放在首位，而商办和产业的客户往往会更加关注项目的空间功能以及性价比。

在代建企业核心能力模型上，业内人士则剖析道，“代建三力”包括产品力、经营力和服务力，是代建企业应该构建的必备能力。其中产品力，强调产品作为代建服务终端载体的重要性。

“代建可以通过专业赋能帮助委托方降低建造成本、管理成本和交易成本，提升产品品质、开发效率和投资收益，进而推动房地产行业提升土地资源开发价值和不动产建设管理效率，这是代建之美。”

四大发展方向值得关注

对比海外成熟的房地产市场来看，我国代建业务仍处于起步阶段，房企业务重心还在前端开发向后端服务转移过程中。

从海外成熟同行发展模式吸取经验，并结合国内行情，探究国内代建的四大发展方向：一是满足开发管理能力和品牌影响力不足的需求；二是满足政府民生公建类开发需求，为政府提供公共产品；三是满足自用型物业开发和经营管理需求；四是满足融资方式改变及资金效益提升的需求。

“代建行业要想实现穿越经济周期的长时间稳定发展，必须做到轻重资产优势的结合、业务模式的精准匹配、收入的均衡稳健以及组织风险的有效隔离。”

此外，对行业的发展，业内人士表示本轮房地产的周期调整在长度和深度均是前所未有的，或许部分人正面临迷茫，但悲观者往往正确，只有乐观者才能获得生存和成功。行业不管面临多大困难，唯有勇毅前行才能穿越周期。