一条“太原楼市去库存需要11.1年！”的信息几乎一夜之间刷爆了微信群。

这条出自央媒、点击率超高的信息，让生活在这座城市里的人在望而生畏的同时，心生疑虑：太原真的有这么多房子“待字闺中”？如果太原真有天量库存，该用什么样的方法、用多少时间才能把他们解决掉？

尽管2016年一季度，各种数据都显示太原市房地产市场喜迎量价齐升的“小阳春”，但愈演愈烈的天量库存之虞依旧深深困扰着这座城市。

“尽管北京、上海的房价高得变态，但只要有人买其实没有太大风险；而那些房子比人多的三四线城市，才是全球房地产泡沫大的地方。这些地方的房子究竟怎么办？我也没有答案。”

深耕房地产领域多年的著名经济学者马光远近抛出了新观点：在他看来，中国房地产大的泡沫是数量泡沫，而不是价格泡沫。房价高的地方不见得有泡沫，房价低的地方不见得没有泡沫。这一观点在颠覆曾经饱受诟病的“一线城市天价房导致泡沫说”之时，又一次将三四线城市如何去库存的沉重话题举过头顶。

太原楼市的库存量究竟有多大？按照刷爆微信圈这条微信的说法，山西作为资源型省区，去化周期需要9.9年，而库存高的省会城市太原仅次于呼和浩特需要11.1年时间。对于这条信息的出处，很多人持质疑态度，省内房地产业界权威人士也纷纷给出了自己的态度。

“太原的房子需要11年才能去化完一说，实在是太夸张！”山西X房地产信息咨询有限公司总经理牛佩华分析，11年的库存去化周期是一个什么概念？如果以太原市每年400万平方米的去化量计算，11年应去化近5000万平方米，如果这个数字加上所有城中村即将开发出的量，似乎还说得过去。但问题是，太原市城中村的开发量并不是集中在某一个时间点，而是分批上市，这是一个动态的过程，没有开发的部分并不能计算在其中。按照有关部门统计数据来看，截至去年年底，太原市房地产市场的库存量有1000多万平方米，这个库存量预计需要两到三年的去化周期，这和11.1年去化期一说相去甚远。

山西房地产业协会相关负责人认为，去库存是当前和今后一个时期房地产市场的主要任务，但要正确理性看待库存问题，而不要谈库存色变。只要是商品就会有一定的库存，作为房地产商品的住宅同样也需要有库存。房地产市场若要平稳健康发展，商品房去化周期（存销比）即一个周期内商品房待售面积与之前一个周期内月均销量的比值应保持在合理区间。商品房存销比是否合理？

按照现在通行的方法：须以待售面积即房地产开发企业已竣工商品房至报告期尚未售出或出租的面积为分母、与之前一个周期内月均销售量为分子进行计算，同时要考虑房地产开发投资、土地购置、新开工面积和保障性住房建设等因素，来作出判断。截至2015年底，我省商品房去化周期为13.7个月，比2014年多3个月。从省城太原来看，一些地方、一些企业的库存压力确实巨大，但全市商品房存销比总体上处于合理区间，11.1年的库存量并不符合实际情况。

山西省统计局日前发布数据显示：2015年，山西商品房待售面积同比增长近三成，总量创历史新高，楼市去库存压力进一步加大。这一年，我省商品房销售面积1592.6万平方米，同比仅增长1.0%。与此同时，我省商品房待售面积达到1816.1万平方米，同比增长28.9%，其中住宅待售面积1285.7万平方米，同比增长23.6%。今年以来，受国家去库存、稳市场政策的驱动，全省房地产市场整体向好，商品房销售大幅增长，但库存压力仍然很大。

事实上，2014年以来，太原商品房市场存量走低，但去化周期仍然走高。2015年，全市商品住宅竣工312.2万平方米，同比下降38.1%。从2014年11月到2015年11月，太原市商品住宅的供应量为570多万平方米，成交量只有360万平方米。抛开去库存究竟是否需要11.1年一说，2016年，去库存确实是太原楼市的重中之重。山西房地产业协会会长于世玮认为，要统筹处理好去库存和房地产业发展的关系，通过做好化解房地产库存工作，促进房地产市场平稳健康发展。对于房地产开发企业而言，一定要重视项目的前期策划和规划设计，在提高产品品质上做文章，确保产品适销对路，防止形成新的库存。库存量大的企业要有作为，采取跨界发展、租售并举、优化设施配套、改善小区环境、适当降低房价等多种方式化解库存，通过去库存走出一条符合本企业实际的转型发展新路。

短 评

去库存要有足够的耐心与智慧

从前几年一二线城市房价变态高、有泡沫，到如今的三四线城市十万火急去库存，房地产市场的风云突变似乎就在一念间。

与大城市房价虽高，但依然供不应求的情形相比；三四线城市房子越攒越多，人口流量却没有太多变化。显然，后者的境况更让有关部门着急和恐惧。可眼下的问题是，如何去库存？如何才能不再形成新的库存？

事实上，房屋也是一种特殊的商品，它基本的功能就是居住。但和其他商品不同的是，房屋不是易耗品，它的寿命往往是几十年甚至更久。房屋的购买人群是有限的，如果不能开发出购买它的新群体，势必会造成积压与库存，但这个群体如何开发与补充，似乎让很多人更加担忧。

对于像太原这样一个人口净流量有限的城市而言，在经济下滑的当下，房地产去库存仅仅单纯靠现有人口去消化库存，力量非常薄弱。而人口流量更加有限的地市，这种情况更加严重。

我们必须清醒地认识到，只有通过调整产业结构、发展经济来吸引人口和投资，改变现有房屋的用途、甚至推动户籍制度改革、增加城市就业岗位，让农民工在城市扎下根等措施多管齐下，才能终打赢楼市去库存的持久战。而其中，严控土地入市规模更是重中之重。

总而言之，去库存需要有足够的耐心与政策支持，也需要更多的智慧投入，这其中，不能太着急，更不能视而不见。