房地产市场迎来重大政策利好。

8月31日，央行、国家金融监督管理总局两部门连续发布两项通知，涉及住房信贷政策以及存量房贷利率政策调整。

其中，两部门联合下发的《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》显示，统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20％和30％，不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市。二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点。

“8月最后一天的住房信贷政策，可以说是今年以来全国性最大力度的楼市政策，并且直指需求侧，降首付门槛、降房贷利率，一改以往小修小补的政策推进方式，在全国层面统一推进，政策的影响面大，对楼市推动力预计较为明显，同步保障楼市刚性和改善性两类需求，对于房地产市场恢复到平稳健康轨道，将起到重要作用。”分析师表示。

而另一政策《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》称，2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向金融机构提出申请，由金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

据测算，降低存量房贷利率可节约居民利息负担，几千万户、上亿居民的财务负担会有明显下降。

分析师表示，在房地产市场供求关系发生了重大变化背景下，降低存量房房贷利率，是实现调整优化资产负债，规范住房信贷市场秩序的重要举措，也是一项切切实实的“利民”政策。

中原地产张大伟：存量首套房贷利率降低后100万元房贷30年月供最多减少840元

中原地产首席分析师张大伟表示，目前大部分城市存量房贷的利率最低下限是4.65％，此前购房者基本是按照6％的房贷利率购房，此次存量房贷利率调整后，房贷利率或能降低100个基点以上，如以商贷额度100万元、贷款30年还款方式计算，月供从将从5995元降低至5156元左右，月供最多能减少840元左右。

对于此次发布的住房信贷政策，张大伟表示，该项政策对于房地产市场的影响主要在改善需求，特别是二套房改善需求房贷利率有望降低。

整体看，当下全国除北京上海外，已经基本全面执行新的二套房认定标准，本地无房就算首套，所以按照这一政策，市场上主流购房群体基本集中首套房，另外针对首付比例，还需要各地落地执行，非限购城市已经基本全面执行，目前可能有影响的只有少数依然限购的城市，特别是部分二线城市。

近日以来，房地产宽松政策力度全面爆发，包括广深在内的一线城市开始落地“认房不认贷”，预计2023年“金九银十”很可能出现。

镜鉴咨询张宏伟：信贷政策调整主要影响一线及强二线城市

镜鉴咨询创始人张宏伟认为，首付比例降低至两成，这是继2008之后第二次全国范围内允许这样的普遍调整，政策力度较大。

首付比例降低尤其是二套房首付降低至三成，加上此前三部委推进的认房不认贷政策，此次的政策组合拳有助于降低改善购房门槛，盘活一线城市、强二线城市的改善需求。因为这些城市的改善需求还是有购房能力的，一旦改善需求激活，整个一二手房市场就会活跃起来。

目前，一部分二线城市、大部分三四线城市已经降低至两成了，因此此次信贷政策调整影响较大的城市为一线城市、强二线城市。对于其他城市的改善需求来说，政策刺激的力度和市场反应的活跃度不会有一线城市、强二线城市那么大。

预计9月上旬银行会陆续推出新房贷合同

业内人士表示，降低存量房贷政策意义重大，是历史罕见的具有极大创新的政策。

房贷政策源于1998年住房制度改革前后，随着商品房市场和预售制度的发展而不断创新，但从来没有“中途调整存量房贷利率”一说。所以此次房贷政策具有历史突破性，这也与提前还贷数量增加、月供压力较大等有关，是当前特殊历史时期减轻购房者和群众的非常重磅政策。

业内人士预计，9月上旬一些银行会陆续推出新的房贷合同。

对于调整优化差别化住房信贷政策，业内人士表示，此次政策对于全国的首付比例做了统一规定，有助于引导各地按最低首付标准落实相关政策，对于二套房也给予了非常明确的支持。

目前，首付比例为20％的规定已有很多地方执行，但是有很多城市过去对于二套房的首付比例规定为40％，而此次政策明确了二套房首付比例不低于30％，该首付比例客观上也要求各地主动把二套首付比例降到最低。

此外，政策最大的变化在于，二套房贷利率的下限从过去加60个基点变为加20个基点。从这个角度看，即便有部分购房者不能享受认房不认贷政策，若按现在的政策，也可以享受二套房贷款利率下调的机会，对于刚需和改善型购房需求都有积极的帮助。

预计大部分城市会执行新的差别化信贷政策

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，从昨天到今天，各地跟进“认房不认贷”的情况来看，预计会有大部分城市执行新的差别化的信贷政策。因为，一方面，地方想促进地产企稳的意愿较为急迫，另一方面现在各地市场下行的幅度都超过了各方的预期。因此，预计包括广深在内，都会跟进这个政策。

不过，京沪可能有所顾虑。一方面，京沪近期二手房价格环比跌幅（70城）已经缓解，另一方面，担心需求突然释放带来房价上涨压力。因为，京沪二套房的首付和利率都明显高于其他城市，政策产生的释放需求效应、激励效应更大。

下一阶段改善性需求入市增长预计会表现明显

分析师表示，降低存量房贷利率，一方面，对银行来说可减少去年以来明显增多的提前还贷现象。房贷是各商业银行重要的资产，通过降低房贷利率，贷款人提前还款的意愿度会大大降低。同步也会有效压制违规使用经营贷、消费贷来置换存量住房贷款的行为，净化房贷市场。需求提醒的是，这一政策的执行在9月25日，这也给各商业银行的同步推动实施留出了充分的时间。

另一方面，则是切切实实节约贷款人的利息支出，并由此提升消费和投资的空间。从政策来看调整后的利率，不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限，由于强调是“原贷款时”，近两年大部分城市首套住房贷款利率政策下限就是当时的LPR，因此下调空间相对于限，而2021年之前则明显有利，由于LPR推行之初不少城市首套房都有加点，甚至部分商业银行会上浮加点幅度，导致不少2021年前房贷利率高达5％以上，这类购房者受到的实惠会较为明显，这也是当前积极谋求提前还款的主力军。

同日发布的《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》对于楼市热度提升将起到重要作用。住房信贷政策调整后，首付门槛降低，将助力自住性需求入场。尤其是二套房首付最低降至三成，对于拉动改善性需求积极入市，将起到重要推动作用。

此外，贷款利率预计明显下降，政策层面对二套规定了LPR加20个基点，并要求各省级政府自行确认加点的下限，由于市场存在下行压力，预计各省按政策的最低要求执行的概率较大，这将大大降低自住购房者的房贷利息支出，在推进其积极入市的同时，最大程度上减轻还贷压力，给到购房者更多其他消费支出空间。

结合“认房不认贷”在各地落地，下一阶段改善性需求入市增长预计会表现明显，一二线城市的二手房挂牌量会出现增多，商品房的成交量也有望比二季度增加，但三四线城市的复苏预计会缓慢，并且市场分化还将在下半年呈现。